2011年<资产评估>预习：房地产评估(10)
第九节、在建工程评估一、形象进度法
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。
形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。
二、成本法
按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。
三、假设开发法
将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。
练习题：
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A.250元/平方米
B.500元/平方米
C.1000元/平方米
D.4000元/平方米
答案：A。
2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。
A.功能性贬值
B.建筑物增值
C.经济性贬值
D.经济性溢价
答案：A。
3、城镇土地的基准地价是( )。
A.某时点城镇土地单位面积价格
B.某时期城镇土地单位面积价格
C.某时点城镇区域性土地平均单价
D.某时期城镇区域性土地平均单价
答案：D。
4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
答案：A。
5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
A.不可位移
B.使用时间长
C.不易变现
D.规划限制严
答案：C。
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