第九节、在建工程评估% G1 b0 f6 C% L, b8 }5 I% `5 `! Z
一、形象进度法
9 I+ D' G4 a# g5 ^ 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。1 b( j; Y; P. t! N
注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。
; |1 ?, _0 G4 @- q7 Q 形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。
3 M! X$ @( y" u% D2 z 二、成本法
4 j, G: \/ a9 A# n9 F! z4 I/ [2 ~9 G7 ` 按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。
0 o' z+ X* C* o: m 三、假设开发法7 G! j/ E3 m& B$ Z' ^
将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
, N' t5 }: }! D/ |. r 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。
, I5 O0 d4 ^0 S) w/ i3 e, I& D 练习题：* A- S/ S% e1 ^! W' h+ v
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
& g- `! z$ m2 ~4 y, H A.250元/平方米/ J+ M, e$ e' `$ l1 C" U
B.500元/平方米
5 U4 F N( l V3 _$ Q$ T' U C.1000元/平方米8 Q. q( x# j6 a! E# j6 Y$ E# y* Z
D.4000元/平方米 U) c# \3 i$ I) e
答案：A。' C1 T. \0 ?0 f2 p* L2 z- l
2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。
" y7 A! b K# H- A! u A.功能性贬值
: K# V9 X) N- v% r B.建筑物增值
3 p- r8 j4 x" g6 f C.经济性贬值
4 q# }+ B! p D$ ?$ }6 K D.经济性溢价2 w/ x$ ^% B& n1 p1 t0 O
答案：A。% T' u) `. V5 x/ `
3、城镇土地的基准地价是( )。$ N; x. L' U& l2 }; j9 Q7 B
A.某时点城镇土地单位面积价格
6 w w% z. i: K" Q1 x8 I8 p( s B.某时期城镇土地单位面积价格. ~" w: @+ }) M1 x
C.某时点城镇区域性土地平均单价0 m) z; X$ f& x
D.某时期城镇区域性土地平均单价
. h/ ~5 ~: ]- O, R, i y7 b4 z! l 答案：D。
! ]% e- o+ j6 ] 4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。0 h [1 y/ n" l4 [- W
A.70年、50年、50年、40年、50年- g, a: p9 P \; f
B.70年、50年、50年、40年、40年
: A8 f6 }1 r$ }( Q9 [6 m& g C.60年、50年、50年、40年、50年1 ~4 ?; n' a0 j3 W8 p" E- j
D.60年、50年、40年、40年、50年
$ X& L" S3 a$ T1 i! |) }; s 答案：A。
( ~( h6 e3 t% A% z8 [ 5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。' m! `5 [5 ^" b, ~8 b8 f: p
A.不可位移
1 E: `5 N2 C0 q; A: t B.使用时间长
3 k8 J* D1 Y: |" B) Y8 W C.不易变现
4 ?& l# d, M- U4 C% x D.规划限制严
2 s# a1 @) { L* ~* ^ 答案：C。 |
发表于 2012-2-22 22:36:01
