第九节、在建工程评估
3 ~0 r2 w- F6 u }! [8 f) m. F 一、形象进度法. O9 Q4 Q, c0 G& @/ P* N9 k5 p0 F2 _+ |
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。# h6 {+ B. x, `- l! ]; d! X
注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。! L, G( D8 c M1 u: H" {
形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。6 B7 b- k1 w! F' b( b9 X4 [
二、成本法$ K" W+ B; f3 e7 `/ X) p
按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。 } E" ^5 G: }* Z+ g. L) [' ^3 i0 X# V5 {
三、假设开发法
7 ~, \) {' H" |) N& ?7 s. R# l 将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
! @5 N! x# V; U, a* V. V 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。# `$ Z8 k6 b3 n2 @% |9 K
练习题：+ \6 f8 \: a( u, z
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。4 T( g9 E1 }- L# P! K% X! b
A.250元/平方米* ]* g: Y' e2 j" R
B.500元/平方米. O6 t. g; m$ L$ {
C.1000元/平方米( u0 L& N; F6 c2 w9 S& e
D.4000元/平方米
1 e/ t. D. i9 ^/ i* f 答案：A。
/ c7 K+ e) a! j 2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。( ?) @+ s9 y5 D
A.功能性贬值
6 B2 z8 Q9 J, p# i- }9 g B.建筑物增值
2 A) ^3 ~$ t: Q C.经济性贬值 S7 }& S, y+ m7 Y; H* e7 o
D.经济性溢价
4 l( @2 [1 `3 s C/ l1 x 答案：A。
& A. ^4 a3 `, K* | 3、城镇土地的基准地价是( )。
/ w& }& I3 d9 d0 Z" ~ A.某时点城镇土地单位面积价格' [9 Q7 ~3 S" f2 M; h% q
B.某时期城镇土地单位面积价格 `$ x; `+ { j/ H" V
C.某时点城镇区域性土地平均单价
: P' b/ ?( l& ]) u* t7 |# k) j D.某时期城镇区域性土地平均单价; T$ x U/ l# s9 w* S9 r
答案：D。: x- n+ m* Y! O' B. I
4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。: T) M* r! z# W
A.70年、50年、50年、40年、50年; i+ h' n/ s: p9 I1 I! _0 j) n
B.70年、50年、50年、40年、40年
" S1 M9 h! D5 m C.60年、50年、50年、40年、50年
y# p' e! [. d/ A' R' ^+ t D.60年、50年、40年、40年、50年% X/ b2 ^3 I3 t! D& Q
答案：A。6 \1 u! r3 k/ j$ k: P
5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
$ U% R6 A9 p2 P A.不可位移
) |# y8 R( K$ ?3 U! U/ C B.使用时间长
! n! y* v2 I! e+ \, `6 m8 ?8 M2 i C.不易变现
& {8 q4 V. H0 F0 g( H v1 k D.规划限制严
1 X" b- E- E& E$ u 答案：C。 |
发表于 2012-2-22 22:36:01
