2011土地估价师—市场比较法(1)

会计考友

　　应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：
　　1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求：
　　① 与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。
　　② 与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。
　　③ 与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让，转让，股份制改造，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的
　　A：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三年);
　　B：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例的有效期最长不超过三年;
　　⑤ 交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
　　⑥ 价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异：是基底的价格还是含分摊面积的价格等。
　　按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容(如有可能，最好到现场查看)如下：
　　1、交易实例状况：
　　A座落位置、形状、地质;