2011年注会考试预习土地增值税应纳税额的计算

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9 L7 C3 x- h, l% j7 t　　一、增值额的确定

% C3 b6 E; R! N* f" l　　土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目

/ x) e' m4 U* l' i$ a　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

　　1、隐瞒虚报房地产成交价格的；
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　　2、提供扣除项目金额不实的；

8 V$ Y3 L: h& V1 T* i　　3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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　　二、应纳税额的计算方法

　　土地增值税的计算方法有两种：
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* J) s4 s* C; B! V) D& d1 i  O　　一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；
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0 H6 l: s! @) I: r' T2 f　　另一种是简便计算法，其计算公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

　　土地增值税的计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入；(2)计算扣除项目金额；(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；(5)计算应纳税额。

　　三、应税收入的确定
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　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入。
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. Z) e2 C6 J% A　　四、扣除项目的确定

, c7 Z9 k. x& u- I　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：
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! C; o2 P6 N. R) x# n2 P- ^& ?　　1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款；
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　　(2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

0 W9 j1 S2 v, o4 j. w; B' R　　2、房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。

　　[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：
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　　①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现；

　　②告诉一块土地的土地开发成本，但该块土地中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本。
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　　3、房地产开发费用：开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
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* g7 g( D" _  ?6 X$ Q　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
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5 r: ]: M- B7 j5 J. i　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
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　　用公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　用公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
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　　注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
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1 Q; g  ^$ D( L# [! o　　超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
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: T. b" O& p  Z5 f2 j　　4、与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

2 F5 [2 ~$ {$ c2 J3 u( a9 D( K　　注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　内资：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)
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* ]3 I6 r4 V" @　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)
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+ Z9 r" Z0 a9 y+ `$ |7 D# t　　外商：
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8 ]. \3 O" ]2 y2 t　　①房地产开发企业。(一税)(外商投资企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，下同) ②其他纳税人。(二税)
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　　5、财政部规定的其它扣除项目。
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( v/ t+ o9 ~/ n　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
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$ Q  ?( t& d/ B1 f. f8 w( \0 u: h　　(二)存量房地产的扣除项目的确定：

% O- |9 S& g8 \8 k. m, j　　(1)房屋及建筑物的评估价格

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率
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　　(2)取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
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6 E/ p/ H. d- x1 L　　(3)转让环节的税金



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