第五节、成本法在房地产评估中的应用4 Z3 G9 n# Z# ]3 A
一、成本法评估土地的基本公式6 v; r# L- n7 H: V8 @! _
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益3 @1 e* Z/ }4 E
其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
$ T' j7 p5 q$ B* e% Y1 f! v' P$ a 二、成本法评估新建房地产的费用
9 _" k2 J# D: r: W4 { ~ 新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。& \" ?0 m1 v1 F. @& B w) R; V
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)
# v/ w& q K; _! O3 J0 K, g (一)土地取得费用
6 @: s7 U( ^9 ~# V# R; v 1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。; x2 ^4 T3 p- v8 \; q0 l. D
2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。; O, N! J! o7 q- z7 ]
3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。8 O1 G8 j5 V2 n8 g$ m/ w3 @
(二)开发成本
, Z7 ?4 H( x7 B 开发成本主要由五个方面构成：
% l9 I9 H. Z8 Y 1.勘察设计和前期工程费
b7 X' R$ K% ^$ c$ m/ { 2.基础设施费5 b! T' Y" p& c2 f: {& J+ K1 a; L6 E
3.房屋建筑安装工程费/ Y1 C4 b9 r1 n
4.公共配套设施建设费& ?# Q- ]5 d. {1 n
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
9 A3 J1 O8 K2 {) l1 i- |% ^# u% k (三)开发利润6 r$ B5 S) e/ V+ r' T' h
(四)管理费用 k" }( k9 M+ j7 f
(五)投资利息: {4 v# J" h# Q, i: b& v
土地取得费用和开发成本计算利息! e$ n) R$ _6 |- W) L* x
(六)销售税费/ I2 N( ~; P$ B2 ?
三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路6 a. D3 k) W: t9 Z( d
运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。/ }" u8 Y K1 O1 x& }2 D7 i
建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限" t5 Z" x% b" j9 Q- [# ]
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。) \ w! Q2 P; c1 s+ G1 F: M
1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)
: V: }' m, [+ w0 _- i/ t9 R6 X 
3 k$ t1 J. j( x. R: k 式中：D——年贬值额;3 J6 t: ?' P9 W+ O5 X% p) u
C——建筑物的重新建造成本;8 Q' H3 X! h: _+ }
S——建筑物的净残值;7 u+ B+ ^1 M- R) L
N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
7 U. C) W: i( T; {, {# J& B P R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
& h: \, m9 b6 x- f3 j- c! P 2、成新折扣法 _8 [* u; D9 L7 V6 x
根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。: R, \. Q, r% B# c, [$ q$ n
建筑物价值=重置成本×成新率 |
发表于 2012-2-22 22:36:01
