2011年<资产评估>预习：房地产评估(6)

会计考友

第五节、成本法在房地产评估中的应用
4 V9 b! {0 u6 P　　一、成本法评估土地的基本公式
, M# @1 x0 K: p( V* Y7 v+ k　　土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
　　二、成本法评估新建房地产的费用
. Y( J% q/ B0 L: G　　新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
　　新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)
, x9 |% J9 U3 ?　　(一)土地取得费用
- Y7 A" t) z( b, m: w　　1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。
* S$ }, e5 d( C  i' s$ j　　2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。
　　3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。
9 G5 P* [. ~, @7 v7 {2 q4 ^　　(二)开发成本
　　开发成本主要由五个方面构成：
8 ~* V2 X0 l( y. _0 s% J" `6 r　　1.勘察设计和前期工程费
& R4 {! C3 j$ x. j) V8 a' x　　2.基础设施费
' j$ y( e+ L# l　　3.房屋建筑安装工程费
　　4.公共配套设施建设费
3 w* E$ z: C; [" ?) G4 q# x　　5.开发过程中的税费及其他间接费用。
8 N3 T, R! T6 |) E# [. k5 K9 c. d　　(三)开发利润
& Y1 \/ D+ X6 y* X4 q) O7 }8 ^! V. K% G　　(四)管理费用
　　(五)投资利息
9 H9 H. Q3 @+ d6 e, y( D3 E　　土地取得费用和开发成本计算利息
  d7 i# X: `4 b% u. ]: m　　(六)销售税费
. Z) Y* D; H* y: e  _　　三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路
　　运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
, R+ w1 U. \; S/ P) P　　建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限
　　计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
　　1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)
   
　　式中：D——年贬值额;
　　C——建筑物的重新建造成本;
/ S& k" m9 N: ~2 ]0 p2 P9 X　　S——建筑物的净残值;
　　N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
4 s4 t$ I3 ?3 Y  V( b( r1 y2 s# G　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
　　2、成新折扣法
　　根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。
* D1 y( k6 f: e$ q* l$ n$ C　　建筑物价值=重置成本×成新率