2011年<资产评估>预习：房地产评估(6)

会计考友

第五节、成本法在房地产评估中的应用
' V, N, }4 O7 P# u- |8 s4 M; a- m& d# N　　一、成本法评估土地的基本公式
+ D# k+ e) }0 c9 r7 ^& n2 w　　土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
　　二、成本法评估新建房地产的费用
　　新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
　　新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)
　　(一)土地取得费用
　　1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。
0 W& b. K$ _+ o, B2 s; p  O" E% |　　2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。
　　3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。
　　(二)开发成本
　　开发成本主要由五个方面构成：
4 g/ Y# o& U; ]  D2 I/ `, ~4 X" B　　1.勘察设计和前期工程费
" d' A$ W, W9 M, D! t% I" @　　2.基础设施费
　　3.房屋建筑安装工程费
　　4.公共配套设施建设费
　　5.开发过程中的税费及其他间接费用。
& y$ s! J( Z6 ~) H+ ]7 u　　(三)开发利润
　　(四)管理费用
　　(五)投资利息
  Z* _' @# m1 Y8 E& U- f　　土地取得费用和开发成本计算利息
　　(六)销售税费
　　三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路
8 v. ?5 K% p! E　　运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
　　建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限
　　计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
　　1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)
   
　　式中：D——年贬值额;
1 J# }5 |( F9 S% @6 x　　C——建筑物的重新建造成本;
　　S——建筑物的净残值;
% Q1 y2 ~/ v8 i" G　　N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
. |, m6 d- y( v- a4 k( j% h/ z　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
" K& y- z$ S0 n' Q7 s/ s4 t  n( A9 D& w　　2、成新折扣法
　　根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。
/ p" O* o* S) H0 @　　建筑物价值=重置成本×成新率