第九节、在建工程评估$ ?8 @4 F2 p7 D6 D+ m/ S
一、形象进度法3 d: ]2 Q( z3 G9 h
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
: O8 h0 J: w$ ~5 U% Z$ F 注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。
' H* i% _7 Q5 i' w8 e" U# c% _ 形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。
( A. k: y0 {$ p+ x' j 二、成本法
& F: m }" r- e! \ n0 h9 ^' \ 按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。% p1 P& R: T+ O7 G( P
三、假设开发法" u* F- {3 K' l& ?0 I$ c
将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
1 j1 l/ R+ q8 Z4 i. l 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。2 k: E2 V' `8 ~6 n9 C# y
练习题：
& [0 B O2 ^4 t6 _( D! ?; n 1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。2 G8 T, x3 V2 b; ]
A.250元/平方米( e& z" M, Z/ c/ l
B.500元/平方米6 F" i7 E9 y" S3 e* K& s. u8 b
C.1000元/平方米0 X6 N; p( ]2 R! `
D.4000元/平方米+ e- A5 _3 f$ i# G* i( U$ W% N
答案：A。& A. Y; [/ U ~0 C9 T/ a2 y
2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。% m2 c8 T- S T9 P" [
A.功能性贬值
- j, f8 R! \- R) |7 G$ n B.建筑物增值( i3 l# N0 {( `' m w0 _
C.经济性贬值+ T( ]" H! H9 ?
D.经济性溢价: t _, x9 ~& h
答案：A。* w, E) z5 F, D0 a% L; x
3、城镇土地的基准地价是( )。
) D& ?4 Q4 S1 S# f9 z- u e7 X A.某时点城镇土地单位面积价格) M. I8 J( {& d7 ]2 P
B.某时期城镇土地单位面积价格
2 L0 K2 K9 i' P+ \ C.某时点城镇区域性土地平均单价, S4 \1 f" D9 g3 v$ P& Y
D.某时期城镇区域性土地平均单价
/ I5 Q, Q4 b( r0 { 答案：D。
4 T y* A4 ]0 n' {; s' W0 U 4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。# y9 \1 o9 M- @
A.70年、50年、50年、40年、50年
9 s* ^" _3 g" q7 r B.70年、50年、50年、40年、40年
" X: R) p4 i0 d9 a9 i; } C.60年、50年、50年、40年、50年0 R2 \+ `- J, |7 X+ J8 N$ Z
D.60年、50年、40年、40年、50年+ j+ M' W& n; J2 y9 H
答案：A。& {: Q; [- E2 v6 H1 U9 T# v. c
5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
8 m3 F& J% I2 b- b A.不可位移
% u- s$ o; G2 z7 O B.使用时间长
- H+ p' _- r5 M C.不易变现
! T0 X, R: I' g9 b3 ~ D.规划限制严
* g( C+ _! A- k, S. U @2 T- o 答案：C。 |
发表于 2012-2-22 22:36:01
