建筑工程评估辅导：工程建设法律法规(四)

会计考友

　(二)城市房地产开发经营管理条例(熟悉)
, G. d$ L+ S; C. {　　《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
　　1.房地产开发建设。
! [3 p+ D# Q7 z" s' u& ~& ?' t+ C　　(1)房地产开发项目的确定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。
　　(2)房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。
& i' O( `$ C" G　　土地使用权出让或者划拨的依据：简单了解。
　　①房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
　　②城市规划设计条件;
1 l9 m0 c. Z9 q7 P: v1 g! c% D　　③基础设施和公共设施的建设要求;
　　④基础设施建成后的产权界定;
　　⑤项目拆迁补偿、安置要求。
5 C6 i' `/ u+ V4 M4 |7 W! r　　(3)房地产开发项目的建设。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低35%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
- S: }- k7 c+ n, k　　(4)房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织进行验收。
　　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应按上述规定和下列要求进行综合验收：
　　①城市规划设计条件的落实情况;
　　②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
　　③单项工程的工程质量验收情况;
　　④拆迁安置方案的落实情况;
0 J0 \8 G5 n- [- V  W　　⑤物业管理的落实情况。
　　住宅小区可以分期验收。
* {6 ^4 ~; h! M% V/ h+ ]# h　　2.房地产经营。
& M9 a: s2 p" J1 B9 K) |　　(1)房地产项目的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。
　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
　　(2)商品房的预售。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
　　①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
+ L% l" A% c  ~/ u0 p8 m　　②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
  I$ U4 q3 x) [5 s: g　　④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　(3)商品房的销售。
) ~1 o+ m1 I$ G% H　　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的应出具委托书。中介机构销售商品房时，应当出示委托书。
& v# c) O8 s- g9 U0 S. Z; t7 U　　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
; Y* \! }: Y1 d- G7 B! ?5 |　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
" d2 r- s! t. D　　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。