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[建筑工程] 建筑工程评估辅导:工程建设法律法规(四)

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发表于 2012-2-22 22:58:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
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 (二)城市房地产开发经营管理条例(熟悉)
# v# }6 s# b) t; W  《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
7 z) m+ A' O3 w+ o% |  1.房地产开发建设。& t8 x8 g) }7 I( U
  (1)房地产开发项目的确定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。
9 }3 Y7 L( E; G  (2)房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。
4 ?) f  w$ ?0 d6 R& Y+ @6 Z  土地使用权出让或者划拨的依据:简单了解。+ K. k) J/ y- ^# J( y' u
  ①房地产开发项目的性质、规模和开发期限;6 y* i$ X9 }+ z# `* j3 f
  ②城市规划设计条件;1 p- `- z! Y" g5 Q8 g! q% `
  ③基础设施和公共设施的建设要求;1 X: A6 ^$ R3 Z& {9 x6 X
  ④基础设施建成后的产权界定;# M$ N5 t" I6 K9 y8 i# x# v
  ⑤项目拆迁补偿、安置要求。
1 J& J. u  r! W  ?) c5 N  (3)房地产开发项目的建设。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低35%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
& f* I" w2 `/ l; M3 T4 _  (4)房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。. s  |5 E& t; E( S  X% j# n
  房地产开发项目竣工后,提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,组织进行验收。3 I) _$ o0 z3 N0 Y/ c8 h" S
  住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应按上述规定和下列要求进行综合验收:
4 p3 o$ S7 k0 B& ^$ I- A4 n& \  ①城市规划设计条件的落实情况;! `; r- \" w" ?
  ②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
9 C; i) z0 Y" q. y" Z* u  ③单项工程的工程质量验收情况;. ^8 |; `5 |& G& y2 v! K4 f9 ]
  ④拆迁安置方案的落实情况;8 I" a9 P' L5 I
  ⑤物业管理的落实情况。! S: W7 g. t; q! N6 y4 [6 b
  住宅小区可以分期验收。9 m) A0 j' d; Y  t+ x* p0 o
  2.房地产经营。
: c+ R+ W8 x8 \' H7 s  (1)房地产项目的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。
( d1 N% M+ f/ t  房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
2 M" b: }0 h* i6 ]+ l$ C& Y+ ^  (2)商品房的预售。房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:% r1 S9 `% i. D  ~+ Q6 s" k+ O
  ①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
$ H& a) q& y# Z; R* }; ?  ②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
) k+ [4 t' x- }0 J+ D  ③按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;2 `" l2 Y9 ^( k5 f8 J, v* w
  ④已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。$ Y+ g' Y* y( Z1 q8 Z, p( I) ?
  (3)商品房的销售。) c$ `, K( j+ R+ k+ j+ L/ w
  房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的应出具委托书。中介机构销售商品房时,应当出示委托书。
1 }2 s# e! q/ P9 T$ s  房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
$ A1 ^1 i5 x4 o+ N  商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。1 P  A8 Y" j% o+ |; \
  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
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