建筑工程评估辅导：工程建设法律法规(四)

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　(二)城市房地产开发经营管理条例(熟悉)
; v- K( ^) {6 q) w& Q2 r# ]　　《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
　　1.房地产开发建设。
+ d- C7 ]7 T5 a' @" D4 C/ `, t　　(1)房地产开发项目的确定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。
　　(2)房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。
　　土地使用权出让或者划拨的依据：简单了解。
8 b' U; Z7 |( \# Y( Z- J　　①房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
4 J6 O% l$ B9 w1 {7 R2 S　　②城市规划设计条件;
7 \$ w0 \* @) H# _+ X　　③基础设施和公共设施的建设要求;
　　④基础设施建成后的产权界定;
　　⑤项目拆迁补偿、安置要求。
　　(3)房地产开发项目的建设。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低35%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
( \& p: V2 D/ j) D- L　　(4)房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织进行验收。
4 e7 B' i) |% H# @　　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应按上述规定和下列要求进行综合验收：
　　①城市规划设计条件的落实情况;
8 O( y! O8 u- t2 m' n　　②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
0 T. Z1 F% p0 _$ u　　③单项工程的工程质量验收情况;
　　④拆迁安置方案的落实情况;
　　⑤物业管理的落实情况。
　　住宅小区可以分期验收。
　　2.房地产经营。
　　(1)房地产项目的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。
  \6 Z8 z( N2 ]　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
　　(2)商品房的预售。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
　　①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
9 Y2 \3 X/ j) O& c, F. b　　②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
' D# y- y1 f4 J$ e' O% g　　④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　(3)商品房的销售。
$ s+ }8 B) p" g3 N: k: @/ V　　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的应出具委托书。中介机构销售商品房时，应当出示委托书。
. Z9 y& C0 O4 Y! _7 x& I8 Q% |　　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
& B$ [( O8 m0 G　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。