2012年《资产评估》：预习辅导：第五章(10)

会计考友

第六节、假设开发法在房地产评估中的应用
        　　一、假设开发法的基本思路
        　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
6 b+ A3 ]1 Q) m8 E6 l' Q8 p: o        　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
2 {0 F2 M. J4 F4 ?, |# l/ s- B; _) r        　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
! \" Z& C6 t  h        　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
        　　二、适用范围
        　　1.待开发土地的评估。
        　　2.将生地开发成熟地的土地评估。
        　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
6 _# }" E3 Z7 c' j$ L        　　三、假设开发法评估的程序。
( c& C% C' |* n2 t        　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
        　　(一)调查房地产的基本情况
        　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
- X* a7 Z% i) Q. H  W" h% P        　　(三)预测房地产售价
2 G: @2 l$ T  W9 T3 N        　　1.对于出售的房产——市场法
) ]6 }. C. m5 H9 V- J        　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
: W+ a) |  ~: [  i, x        　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
        　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
        　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
        　　(四)估算各项成本费用
6 D1 E6 z) `! r3 V! q  ^        　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费
1 f& j7 m5 F& b        　　2.估算专业费用
, p' J$ Z& i& b% h% D        　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
        　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)
        　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息
6 v8 G/ Y- L3 |* s0 R        　　(1)利息的计算采用复利，而不用单利
; g$ v; W' z) J! W        　　(2)预付地价款的利息
        　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
3 S) Z! i' E8 d. Q: b        　　(3)建筑开发费和专业费的利息
- K, m" y4 v: d3 p! f* U        　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
        　　②期初一次性投入：全期计息;
        　　③均匀投入：计息期为开发期的一半;
- A, P( _( e5 Z7 }- t$ X        　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
        　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
9 t1 X! U. f: a        　　4.估算税金
# D' @3 c- C# c+ C) ]* ~# D        　　一般按照房地产总价的一定比例计算。
        　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
2 y' ^: N7 ^. j        　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
+ w  C8 T1 R3 O- N" Q. t        　　(五)确定开发商的合理利润
        　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
+ Z- h! F$ ?3 W* K        　　(六)估算待估对象价值
: x1 @. {/ K% N: [. N' h7 y        　　注意待估对象所对应的时点。