2012年《资产评估》：预习辅导：第五章(10)

会计考友

第六节、假设开发法在房地产评估中的应用
        　　一、假设开发法的基本思路
: F5 J' K: [) C) y/ f        　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
        　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
        　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
        　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
        　　二、适用范围
        　　1.待开发土地的评估。
        　　2.将生地开发成熟地的土地评估。
5 p5 j# i& H' f/ N3 O: _/ G        　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
4 j. h' M. v/ U; I$ p5 s' U6 [; q        　　三、假设开发法评估的程序。
( y' I$ Q7 D" {' T# Q/ q        　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
        　　(一)调查房地产的基本情况
        　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
: b2 z4 f% J5 g% G1 ^" c0 Y        　　(三)预测房地产售价
6 v; i1 u( c6 p/ m! n        　　1.对于出售的房产——市场法
        　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
3 w: b+ ^0 A; ?4 i2 B6 m' F        　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
% e1 N  R+ c; S' o+ j  W        　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
        　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
        　　(四)估算各项成本费用
& `! p9 f, i; J! S9 ^+ M& ]6 S        　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费
/ J9 L# ]2 p8 G. I2 J        　　2.估算专业费用
: e) O6 K4 c+ u( {        　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
- ]$ O% W' p9 h# d2 f; U8 @, p        　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)
        　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息
; }: M( A  t1 A& `# ]# E8 {        　　(1)利息的计算采用复利，而不用单利
        　　(2)预付地价款的利息
        　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
        　　(3)建筑开发费和专业费的利息
        　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
        　　②期初一次性投入：全期计息;
        　　③均匀投入：计息期为开发期的一半;
        　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
        　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
$ y, u, I5 e0 c6 W+ R9 G5 ^8 o        　　4.估算税金
! }/ B% |: P, q7 A        　　一般按照房地产总价的一定比例计算。
6 F+ u+ u% ^! L; Q# a        　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
+ I* u0 J4 ^0 D/ f' S# Q4 O7 W        　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
        　　(五)确定开发商的合理利润
4 |! L" Q  F3 J# n0 @) U5 o( k# w        　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
5 z6 U$ ^( U2 x9 A' A        　　(六)估算待估对象价值
        　　注意待估对象所对应的时点。