第六节、假设开发法在房地产评估中的应用
; M# d% J# U9 T# t: i# b* c 一、假设开发法的基本思路
2 b9 o6 ^2 x1 U 假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
- Y6 p& b% E( {/ T5 y (预期价值可以通过市场法或收益法得到)
- \1 S1 b! p4 }+ ^ 实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
, f: o6 P9 J5 f( R$ K% v 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)
0 y0 h( E3 m0 ] 二、适用范围
& i: C* I$ M4 s- |) a 1.待开发土地的评估。+ c8 {$ J& j8 i) h
2.将生地开发成熟地的土地评估。
8 F- d# E9 C- D( B. d 3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。
% R+ W* j! ?8 Z5 z8 V& i" n( A 三、假设开发法评估的程序。
V$ U4 U6 _9 n 不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。
5 Q* l T- g3 J$ w) r: p* x (一)调查房地产的基本情况
, a! X2 v( `% d9 q3 c (二)确定被估房地产的最佳开发利用方式9 f4 r5 ?) G+ H* U* D7 O" N9 \- S7 I# K
(三)预测房地产售价
3 R/ L$ P/ @4 P& O& R 1.对于出售的房产——市场法
7 Y" @1 S# c# n( G6 c/ w& U 采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。& V5 K! \# m6 {9 {) b4 X2 g
2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法( A$ t3 \/ h1 Z3 q& u0 p) I5 ?
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;/ P8 _! o. x: r/ c5 i
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。& g2 h4 o5 O1 S% F3 c
(四)估算各项成本费用
: Z& M8 x/ N- Q0 [ S1 y; E! P 1.估算开发建筑成本费用—建筑费+ [: T7 x0 R& h
2.估算专业费用8 s6 A" s) a+ x; o
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
6 B l2 P" `0 ^. {) X$ U7 I 专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)3 n; g- N) F/ q0 I, K( V, H4 ?
3.确定开建设工期，估算预付资本利息# @0 E3 C. p, S( B/ K8 I
(1)利息的计算采用复利，而不用单利' [) g( v$ h" V) O' g3 _ t r
(2)预付地价款的利息7 C' C! b; j e; c: v' {: \* c
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】5 {! q) H* L: M9 q# D. u. f/ m
(3)建筑开发费和专业费的利息
, u4 [6 B5 D* u. h$ q- G2 ] ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
9 G, C7 p9 | Q4 }4 [& v! n# G ②期初一次性投入：全期计息;
1 Q+ Y6 v( F8 K9 z0 Z ③均匀投入：计息期为开发期的一半;/ M8 `* p0 ?, A- U5 K
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
5 }/ `3 [% s: ]& M ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。( ^. v7 }, i( E( w
4.估算税金$ ]) z* r# i7 S+ h
一般按照房地产总价的一定比例计算。
9 ? {" F- }7 c; _+ G, u3 T4 @# l 5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
# t. r4 \4 A8 W7 ]' V 一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。
0 U4 ~/ g3 T/ E4 s (五)确定开发商的合理利润
% V" g/ Z" G9 m& {* t 投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
: F7 Z7 @% m' a2 E7 M (六)估算待估对象价值
6 \ `, t6 c$ o9 w% a9 ` u0 S 注意待估对象所对应的时点。 |
发表于 2012-2-22 23:16:27
