2012年《资产评估》：预习辅导：第五章(13)

会计考友

　第九节、在建工程评估
" Z) g# w# G. g3 ~; @7 a) {. L        　一、形象进度法
        　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
        　　注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。
        　　形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。
        　　二、成本法
        　　按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。
6 J! b* D) {1 x& l0 L$ t4 I" @        　　三、假设开发法
, s  s6 h- C$ Y' r& t8 X8 p: f        　　将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
- }7 t& T! \- B5 o9 n1 S6 Z% h' ^        　　评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。
# _! E4 q) {7 P5 U, }4 O' E        　　练习题：
2 Z( p3 \3 Q5 O. |; O, j        　　1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
4 t9 t3 X7 e, u" L, L& Z$ F# u        　　A.250元/平方米
        　　B.500元/平方米
( \/ s/ {; M' _# _! U( l# `3 @        　　C.1000元/平方米
        　　D.4000元/平方米
! K1 c5 @9 `7 Y2 F4 o, n! M: r        　　答案：A。
; W( u# i7 M2 J0 _2 L# c        　　2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。
: t  ~* p1 k7 k. Z, p        　　A.功能性贬值
        　　B.建筑物增值
        　　C.经济性贬值
6 z) H& H) r0 }( L4 U6 p" o5 G. q( _        　　D.经济性溢价
# Y# n9 ^8 S1 t9 o/ `        　　答案：A。
0 I5 x  s, B  t- k9 ]3 S1 |        　　3、城镇土地的基准地价是( )。
        　　A.某时点城镇土地单位面积价格
- N; i6 E& V) ]/ t( a' J3 Y! o( g4 Z        　　B.某时期城镇土地单位面积价格
        　　C.某时点城镇区域性土地平均单价
        　　D.某时期城镇区域性土地平均单价
0 r# r) W1 @  Z9 J9 \        　　答案：D。
; [5 J+ |& c$ S$ ^        　　4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
! V6 x. C- P! J0 j2 S9 s        　　A.70年、50年、50年、40年、50年
        　　B.70年、50年、50年、40年、40年
1 D& }1 ~$ T# L3 K* ^/ H        　　C.60年、50年、50年、40年、50年
        　　D.60年、50年、40年、40年、50年
9 Q5 G$ K) J7 a1 l: l        　　答案：A。
        　　5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
/ w- N4 U( P* J2 {        　　A.不可位移
        　　B.使用时间长
- `1 M/ u: ?% h6 k& o        　　C.不易变现
        　　D.规划限制严
) R$ z) o3 M6 ]8 A% E        　　答案：C。