第九节、在建工程评估6 \0 i8 c. b1 _! m
一、形象进度法
/ e6 V3 Z; |) E% b3 { 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
- h; N5 x, a2 f% n# e) ` 注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。
' s# s7 Q3 |5 K0 L 形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。' g4 o6 u! E- Y- j, h. r
二、成本法
/ Q! p% E# B/ [/ N' ] 按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。
e% N* l# ~+ }0 L, q, y8 p 三、假设开发法
6 E) W; p3 `$ l P 将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。
* H# W' l" A7 ?0 n 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。" N3 ?4 a1 o( z
练习题：: R; O# p0 F3 b7 d/ }6 x
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
4 y2 ^% p' K( E; z p A.250元/平方米, Z, u) B: `, B* D/ z8 r
B.500元/平方米
; {1 j. s( H- z" ^5 t7 A C.1000元/平方米
. z' h8 k% ]' i7 T6 b4 ] D.4000元/平方米/ B7 a) O+ [2 I- V L5 D
答案：A。0 }$ a; n" z' c% ~9 K; ?, U
2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。
1 L, F4 T2 A' i% N; v; E4 W A.功能性贬值. F, ^: ]: X* p0 y" P+ Q, }
B.建筑物增值; e* f" q8 R0 p$ G+ j! \& h
C.经济性贬值
9 q: _3 {1 T' a, @( X2 x+ o D.经济性溢价
1 y* v' O5 F8 X; [ 答案：A。
% ~ h1 x8 {+ E 3、城镇土地的基准地价是( )。: M/ L2 d B! ?7 y. { c
A.某时点城镇土地单位面积价格7 r6 z" ^9 S+ Z" N
B.某时期城镇土地单位面积价格1 P) b; R" ? G. T* b# T8 y
C.某时点城镇区域性土地平均单价
' I. {, ?- c1 s) q" D D.某时期城镇区域性土地平均单价
1 V3 X1 l4 C3 s5 u4 ], ] 答案：D。
) S; h- e# P$ Q4 `, I 4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。: x7 @: n Z; t: v }$ [
A.70年、50年、50年、40年、50年
) r* R! ^ f' w& g. @4 J+ f: ` B.70年、50年、50年、40年、40年- i; R4 V* a7 i a
C.60年、50年、50年、40年、50年
( m1 T3 b! Y: K3 y. V: p/ K D.60年、50年、40年、40年、50年! K+ w- V3 F! j8 m4 L i: z1 P" M
答案：A。
$ G5 r P& ]8 ] 5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。; a/ m+ J) \2 E- Y( m' s, u
A.不可位移# Y# p* e3 P" O4 n) s7 f2 N
B.使用时间长
, \( R. S/ W* w& O C.不易变现
$ ^1 Z- L! h7 X9 R D.规划限制严
& g( E% N6 W+ H# q/ H ?% F 答案：C。 |
发表于 2012-2-22 23:16:27
