韩国人买房之苦恼

会计考友

“男人有房，什么缺点都可以原谅。”这是当前韩国女子在选择结婚对象时最流行的一句话。可见，在韩国拥有一套住房是何等可贵。尤其是在首尔的江南，一套100平方米的最普通的住宅，至少要在10亿韩元以上(相当于人民币500万元)，因此，大部分韩国年轻人，如果没有父母的帮忙，工作30年，不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。
在这样的高房价下，韩国平民怨声载道，可专家们认为，韩国的房地产市场，在2010年将再次迎来一个新的涨价高峰。
$ w5 q" P0 Q( F+ r+ B2 S“榜样”金先生
" {6 Y) }; t2 [+ I& |3 n( q41岁的金先生在韩国最大、效益最好、以工资高著称的龙头企业三星公司工作，他在三星电子担任次长，年薪除掉税金之后，大致是7100万韩元(约合人民币36万元)，他现在在首尔南部果川地区拥有一套92平方米的三室一厅的公寓。虽然为了买这套房子，金先生向银行贷款1亿韩元，但是从结婚之后，就靠自己的力量生活的金先生认为，自己能够拥有这套房子，“实在是非常幸运”。
% t: c* ?) c* e0 r- o金先生28岁的时候结婚，结婚的时候，只从父母那里得到1000万韩元(约合5万多元人民币)的安家费，由于自己有固定工作，所以金先生向银行贷款4000万韩元，在首尔市内租了一套40平米的小公寓。“那时候工资比现在低得多，还好没有孩子，所有的工资除了还贷款，大部分都存起来了，3年后，终于自己存了3000万韩元，加上过去父母给的1000万韩元，再向银行贷款6000万，在2000年，金先生终于以1亿韩元的价格在果川区买了一套60平方米的小公寓。“那时候房子不太贵，一套公寓1亿韩元就可以买下来，而且位置也不错。”
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果川区的房子虽然比首尔的江南区便宜许多，但是果川经过几年的发展，因环境规划好，被称为首尔地区及周边最适合居住的地方。金先生对自己的眼光非常自豪：“因此，果川的房价上涨很快，2005年，我这套小房子涨到了2.5亿韩元，我卖掉这套房子之后，又向银行贷款1亿韩元，以3.5亿韩元的价格买下了现在这套92平方米的房子。”现在金先生的这套房子，已经涨到了将近5.8亿韩元。
4 `7 v. s. X3 {5 _% C; X, {2 p/ K对于金先生的买房经历，朋友们都非常羡慕，但是金先生说：“虽然现在我的工资在韩国工薪阶层中算是比较高的，但是偿还贷款压力还是非常大。”金先生每个月要向银行偿还100万韩元贷款，两个上小学的孩子的课外辅导班费用一个月就超过100万韩元，再加上每个月100万韩元的定期存款，和固定的公寓管理费及全家的保险费用，金先生一个月所剩下的生活费不到180万韩元，再加上在单位工作应酬很多，实际上，金先生的经济并不宽松。
' T6 O1 `  k& ]0 A! o但是金先生在他的同窗中，算是条件比较好的，他的大部分同学，都是以“全租”的方式租房生活。
) O0 X- k0 Y. N( l) G8 B卢武铉时期房价上涨过快
! P8 s- C9 }% S* [- e, l$ k李明博能够当选韩国总统，最主要的原因，就是因为韩国国民对卢武铉政府经济发展政策的不满，尤其是房价上涨过快。
卢武铉执政时期，首尔部分地区房价几乎上涨一至二倍，使得普通人买房越来越难。李明博竞选总统时提出的“振兴韩国经济”的构想，特别是他“带领韩国人走入第二套房时代”、“实现韩国115%住宅普及率”、“政府还将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅”等口号，对大部分韩国人都充满了吸引力，这也让他得到了超过40%的选票。
9 T; d- A; s) [8 ^/ m& w6 q! C韩国房地产市场的崛起，源于韩国总体经济形势的不断好转。从上世纪80年代起，韩国的经济开始发展，到1988年汉城奥运会后，韩国经济进入了真正的快速发展和腾飞期，大量的外资引入及不断地培养民族产业，使韩国迅速成长为亚洲的四小龙，韩国的房地产业也随之保持稳步的增长。
* P7 `) k7 O) h! @5 e在亚洲金融危机后，韩国的房地产市场也受到了极大的打击，当时的韩国房价下跌近一半。为了扶持建筑业，快速恢复经济，拉动经济增长，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，同时，韩国央行实行低利率政策，此举成功激活了韩国房地产市场，但随之也带来了房价高速增长的隐患。
4 T8 r* \- E1 G3 Y/ }5 U2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势头。随着成交量上升，房价也急速攀升，2000年1月~2005年6月的5年半时间内，首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。
& v6 U1 C% R. }" e7 c1 i在首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5亿~6亿韩元(约合250万~300万人民币)，市区和中心区则达到10亿韩元以上。在首尔的黄金住宅区，一套3居室住房标价20亿韩元以上，是韩国平均国民收入的100倍，而同期韩国国内生产总值仅每年增长4%至5%。
为了控制高房价，卢武铉政府出台了一系列抑制房价的政策和措施。例如，2005年开始，推出了“新建城市或居住区，扩建住房，筹资建设100万套低收入和无房户的住房”、“规范住房贷款”、“提高30%住房销售资本收益税”、“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等。
到了2007年，卢武铉政府再次把资本收益税提高到60%。但是卢武铉政府的政策不但没有抑制高房价，反而使得房价居高不下，甚至继续攀升。尤其是提高资本收益税这一项，使拥有多套住房的人，宁愿支付高额个人不动产税，也不愿意轻易出售房。那些有多套住房的人，宁愿把房屋放到租赁市场中，也不愿意进行买卖交易。
交易房屋量的减少，也从另一个角度助长了房价的快速上涨，仅2005年到2006年，这一年间，韩国平均房价就上涨了13.8%，首尔地区房价涨幅达到24%以上。
/ v( `5 i2 ~: I& E+ `之后，韩国政府又出台了一系列控制房地产投机的政策。如果个人购买6亿韩元(约合300万人民币)以上的住宅，那么购房者所交纳的“综合房地产税”将是普通住宅的8倍。此外，购买豪宅，购买人还将承担一些其他额外产生的费用。
但这一系列政策不但没有控制房价，反而加大了买房和养房者的负担，使得穷人和富人都对政府怨声载道。按韩国人平均年收入2000万韩元计算，想在首尔买一套6亿韩元的普通公寓，他们要不吃不喝30年。
5 G3 _7 e+ k9 W! D* m当然，购房者大部分会选择向银行贷款。在韩国购房的贷款额度占到总房价的30%~40%，贷款利率在6%左右。如果购房人购买的是超过6亿韩币的住宅，那么要承受比普通贷款高得多的贷款利率。因此，普通的韩国年轻人想自己买房实际上非常困难。
* \, T, p4 a; u/ k李明博振兴房产改革
卢武铉政府收紧房地产政策以来，过热的韩国房地产不但没有降温，反倒陷入高房价、低成交率和供过于求并存的困境。这也使接任的李明博政府面临着如何复苏房地产市场的严峻挑战。房地产市场的走向以及如何带领韩国人进入李明博竞选时所呼喊的“第二套房时代”让人极为关注。
李明博上任以后，正好遇到了全球金融危机。受金融危机的影响，韩国经济大受打击，也使得韩国房地产业出现了短暂的下降。2008年11月，由于人民对经济发展前景感到不安，所以出现了一时性的抛售住房的浪潮，韩国最贵的首尔江南地区，甚至出现了以7亿韩元出售90平方米住宅的案例，而这样的住宅的房价此前在9亿韩元以上。但仅仅一个月后，韩国房价就再次回升，当时跌得最多的江南地区，出现了同一套住房一个月内就涨了2亿韩元的情形。
为了摆脱经济危机，激活房地产业，鼓励房产交易，2009年，李明博政府把卢武铉政府制定的“购买6亿韩元以上住宅者，将交纳普通住宅8倍的综合房地产税”这一项法案，改为“购买9亿韩元以上住宅者，将增加交纳综合房地产税”。
' m2 e! V1 m" f/ a: g同时，李明博政府还将卢武铉时期制定的“将住房销售资本收益税提高60%”，降低至30%。这一措施使拥有多套住宅者，逐渐开始把房产放入交易市场。
9 t5 c, K3 f1 C) z. ^# I7 n李明博上任后，推动房地产业最重大的措施是“加快房屋再开发步伐”，也就是鼓励开发商将那些已经有30年历史的老公寓房进行重建、再开发。卢武铉时期，几乎喊停了大部分“再开发”计划。
在韩国，人们买房不但对房子拥有永久所得权，而且，对自己居住的小区，拥有以土地面积为基准的所有权。所以，当房子再开发时，房屋拥有者将得到真正的实惠。开发商将把原来的低层建筑，建造为高层公寓，那么原来住房面积只有70平方米的人，在建成的高层公寓后，按自己的土地所有面积，将可以得到比原来大得多的住房。而且，在房屋重新建造之后，这一带的房价无疑将会进一步上升，这对已经拥有住房的人，是一个很好的投资。
' }  J4 `- U6 m/ s( q在首尔江南一带，许多是低层老公寓，人们需求量大，但是公寓数量少，这也是使江南一带公寓住宅房价不断攀升的原因之一。李明博政府提倡的再开发方案，使那些原来在江南居住的人，可以拥有更多的实惠，而一些想要入住江南一带的人，也有了更多的机会进行选择。所以，这一政策，实质性地推动了韩国的房地产市场。
多重原因促韩国房价飙升
7 O7 R  a% q$ T7 \4 t% A韩国高价房都集中在首尔地区，其他地区的房价涨速实际上非常缓慢。这也是为什么房产投资者选择在首尔投资的原因。在韩国，整个国家四分之一以上的人口，都集中在首尔地区居住，而且这一趋势还有不断扩大的倾向。人们选择来首尔，主要是因为就业、教育等因素。
) b5 t7 E' ~* f/ S. G9 K韩国人非常注重教育，韩国90%以上的人都大学毕业。而在韩国，最好的小学、中学及高中几乎都集中在首尔地区，每年考入韩国名校首尔大学的学生有70%以上来自首尔地区。
另外，大企业几乎都集中在首尔地区，也使那些寻找高收入就业的人群都集中到首尔。人口的过度集中，使首尔地区不断扩大，房价也不断提高。这也使得在首尔部分地区，房价上涨率最多达到了通货膨胀率的7倍。
" g- P1 W, |" F/ @! m另外，自上世纪90年代末亚洲金融危机后，韩元汇率的大幅变化使民众对韩元没有信心，另外，“与其把钱投入风险性大的行业，还不如把钱投入能够永久拥有的房地产上”的心理，让人们越来越多地选择把房地产作为投资方式。人们纷纷涌入房地产市场，也使房地产业在韩国一直保持热势。
同时，韩国政府一贯的“新都市开发”政策也直接地影响了房地产市场。在卢武铉时期，卢武铉为了能够降低首尔的房价，控制人口过于集中到首尔地区，曾提出过“迁都”的想法，并决定开发忠南地区，将一些重要的企业迁往忠南地区，以缓解就业过于集中于首尔的现象。
最后，专家一致认为，韩国的房屋租赁体制实际上也助长了韩国房地产的投机。在韩国租房，分为“全租”和“月租”两种形式。所谓全租，就是指租房者向房东支付相当于整体房价的三分之一甚至一半作为抵押金，在租用的房子里居住二年，当租房者搬离时，房主将抵押金原数返还。也就是说，租房者要交纳巨额抵押金之后才能够租住房屋。所以在韩国，有些人甚至无法租住一套像样的住宅，尤其是高档住宅，一般都选用全租的形式。在首尔江南一带租一套70平方米的房子，全租抵押金最少也要1.7亿韩元(约合85万~90万人民币)。
这笔巨额抵押金，实际上帮助了那些房主进行房产再投资。专家们认为，韩国这种特殊的租房形式，在短期不可能改变。
, |% d9 X$ E2 E: V随着韩国经济的不断复苏，加上李明博政府的“房地产推动政策”，韩国房地产研究所负责人金部圣预计，韩国的房价将在2010年再一次暴升，这其中另一个主要原因是海外资金的加速注入，因为韩元汇率的大幅下降，使得海外的韩侨及一些海外房地产投资商不断进入韩国，这笔资金是2009年初韩国首尔房价能够快速回升的原因之一，而这种资金将在下一段时期不断增加，再加上韩国国内经济的好转，“2010年韩国房地产业将迎来又一个高涨时期”。(权香兰)