2012年价格鉴证师考试法学基础知识讲义60

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五、建筑物区分所有权
    （一）建筑物区分所有权的概念
    建筑物区分所有权，是指多数人（业主）共同居住在一个建筑物内，而每一个人对其专有部分享有的专有所有权，并就其专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理的权利。
    （二）专有所有权
    1、专有所有权的概念
    专有所有权又称专有权，是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
    2、专有所有权的客体
    第一，构造上的独立性
    第二，使用上独立性
    3、专有所有权行使的限制
    第一，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
    第二，不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。
    第三，不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。
    （三）共有所有权
    1、共有所有权的概念
    共有所有权又称共有权，是指区分所有权人对建筑物整体安全所享有的权利，和他们对于自己专有部分以外的共有部分共同享有的权利。
    2、共有所有权的客体
    共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分及附属物，以及其他根据物权法规定属于共有的设施。
    3、共有所有权人的权利
    第一，共用部分的使用权，如小区绿地、道路，公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。此外，占用业主共有道路或其他场所用于停发汽车的成为，属于业主共有。
    第二，收益权
    第三，共有部分的单纯的修缮改良权
    4、共有所有权人的义务
    第一，依共有部分的本来用途合理使用共有部分。
    第二，分担共同费用和负担
    （四）共同管理权
    第一，表决权
    第二，参与订立规约和业主会议议事规则的权利
    第三，选举和更换业主委员会成员的权利
    第一，选聘和解聘管理者的权利
    第二，对共有部分的使用和管理的监督权
    第三，法律法规及管理规约规定的其他权利