2011年价格师理论与实务辅导：土地使用权价格鉴证（2）

会计考友

　　(3)出让土地使用权(p67)
　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。
　　集体土地经过依法征用转为国有土地后，土地的使用权才可以有偿出让。
　　使用权出让，可以采用白面、招标或双方协议等方式
　　土地使有权最高出让年限：
　　a居住用地70年
　　b工业用地50年
　　c科教文卫体50年
　　d商业、旅游、娱乐40年
　　e综合或其他50年
　　4、土地使用权价格的特点
　　(1)不由生产成本决定
　　(2)由土地的需求决定
　　(3)明显的区域性，不同地段的土地使用权价格相差巨大，是由级差地租形成的
　　(4)价格的上涨性
　　5、影响土地使用权价格的因素
　　一般因素、区域因素和个别因素
　　一般因素
　　(1)行政因素——国家干预
　　土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更
　　(2)社会因素
　　政治安定状况、治安状况、房地产投机和城市化
　　(3)经济因素
　　a经济发展速度
　　b居民收入水平
　　c价格水平的变动
　　d储蓄投资水平、财政收支与金融状况、利率水平
　　(4)其他因素：人口、心理、国际