2011年价格师理论与实务辅导：土地使用权价格鉴证（3）

会计考友

　　区域因素
　　位置、交通、基础设施、环境、城市规划限制影响商业用地土地使用权价格的区域因素
　　(1)商业繁华程度
　　(2)交通便捷程度
　　(3)环境优劣程度
　　(4)规划限制
　　(5)其他因素
　　影响住宅用地土地使用权价格的区域因素
　　(1)位置
　　(2)交通
　　(3)基础设施
　　(4)公用设施
　　(5)环境质量
　　(6)规划限制
　　建筑密度是一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比容积率是地块的建筑面积与地块总面积的比率
　　(7)其他
　　影响工业用地土地使用权价格的区域因素
　　(1)交通
　　(2)基础设施
　　(3)产业聚集规模
　　(4)环境质量
　　(5)规划限制
　　(6)其他
　　个别因素
　　位置、面积、地形地质、地块形状、土地利用
　　6、土地使用权价格体系
　　(1)基准价格
　　a是一个区域性均价
　　b各类用地的均价
　　c政府确定的在一定时期内的土地使用价格
　　d单位面积的地价
　　e土地鉴证的重要参考
　　(2)标定地价
　　以基准地价为依据
　　a宗地地价
　　b不进行大面积评估
　　c是确定土地使用权出让底价的参考和依据
　　(3)出让底价
　　(4)转让价格
　　(5)出租价格
　　二、土地使有权价格鉴证的程序(熟悉)
　　1、明确委托项目的基本事项
　　2、制定价格鉴证作业计划
　　3、现场勘察，收集资料，选择价格鉴证方法
　　4、估算评定土地使用权价格鉴证结果，撰写价格鉴证结论书