价格鉴证师案例分析辅导：房屋装修及设备价格鉴定

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房屋装修及设备价格鉴定
一、委托估价单位
××集团总部。
二、估价目的
确定资产现值，作为出资依据。
三、估价范围
位于××市学院路14路一楼铺面的室内装饰及委托方确定的财产。
四、估价基准日
1997年9月17日。
五、估价依据
1．国家关于资产评估的有关法律法规；
2．中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》；
3．《××建筑安装工程预算定额》及目前建材市场行情；
5．实地勘查获取的有关材料。
六、估价原则
客观、公正、科学、可行性原则。
七、估价方法
重置成本法。
八、估价结果
被评估的资产现值总额为人民币379523元（叁拾柒万玖仟伍佰贰拾叁元整）。
九、附件：估价说明
（一）估价对象概况
委估对象位于××市××路14号一楼铺面之室内装饰及委托方确认的委估财产。其主要内容有：
1．一楼铺面室内装饰；
2．音响及电视机组1套；
3．三菱牌中央空调1套；
4．华宝牌2匹分体空调10台；
5．中央空调管道、水塔1组；
6．不锈钢软式椅子160张；
7．舞台灯光设备1套；
8．电话机（带号）5台。
根据委托方提供的材料确认，以上估价内容均于1994年底投入使用，至今已有2.5年。
（二）室内装饰评估情况
1．据评估人员实地勘查，一楼大厅及入门走道有碎花式花岗岩铺设，面积210平方米。根据××市有关部门单项装修价格标准，每平方米373元，则原值为78330元。已用2.5年，根据现行商用铺面出租装饰一般按5年期限的通例，花岗岩地面可延长到10年，其成新率为75%，那么评估现值为：
78330×75%＝58748（元）
2．大厅吊顶：面积同"1"项，使用三合板、木龙骨、墙纸等主要材料及射灯进行装修。其中真正吊顶部分约142.2平方米，贴墙纸部分74平方米。根据××市一般装饰标准，吊顶部分每平方米（包工所料，下同）110元，贴墙纸每平方米12元。则原值分别为：
142.2×110＝15642（元），74×12＝888（元），二项合计16530元。成新率50%，则评估值为16530×50%＝8265（元）。
3．大厅墙面装饰：墙裙：计约31平方米，用三合板、木龙骨、装饰木条等装修，按××市一般装饰标准，每平方米110元，则原值：3410元。按"1"项理由，成新率50%，则评估值为1705元。
4．大厅柱面装饰：计36平方米，用电镀印花镜、不锈钢条装修。按××市一般装饰标准，每平方米100元，则原值：3600元，新率50%，则评估值为3600×50%＝1800（元）。
5．大厅灯饰主要为圆射灯，按××市同类一般装饰标准，每平方米10元，则原值：2000元，成新率50%，则评估值为2000×5%＝1000（元）。
6．大厅墙面刮腻子：计约78.6平方米，按××市一般装饰标准，每平方米4元，则原值：78.6×4＝315（元）。按成新率50%，则评估值为158元。
7．包厢（办公室）装修：计有5间包厢装修标准相同：地面铺麻线底化纤地毯，吊顶三合板为主材料，三合板墙裙及软式墙面。共计使用面积115.2平方米。
a．地毯装饰：根据目前×市一般装修标准，每平方米70元，则原值8064元。成新率50%，由评估值为8064×50%＝4032（元）。
b．吊顶：分真正吊顶及贴墙纸部分，真吊顶计37.2平方米。贴墙纸部分82平方米。前项按每平方米110元计，后项按12元/平方米计，则该二项原值分别为：4070元、984元，共5054元。成新率50%，则评估值为2527元。
c．墙裙：用三合板、木龙骨、装饰木条装修，计68.8平方米，按××市一般标准110元/平方米，则原值为68.8×110＝7568（元），成新率50%，则评估值为7568×50%＝3784（元）。
d．墙面：里层用三合板垫底，海绵及印花饰布、木压条装修，计173平方米，按××市同类一般装修标准，每平方米110元计，则原值为173×110＝19030（元）。成新率50%，则评估值为9515元。
8．包厢（办公室）装修：计有5间普通装修：主要有吊顶（吊顶性质同大厅）。地面铺地板胶、墙面刮腻子。计使用面积70.5平方米，计价：吊顶：70.5××20＝1410（元），刮腻子217.5平方米：217.5×4＝＝870（元），共计原值10035元。成新率50%，则评估值为：9307×50%＝5018（元）。
9．舞台装修：计19.2平方米，主要内容有：垫高0.3米，铺一般釉面砖，吊顶同大厅、墙面刮腻子，计价共5000元，成新率为50%，则评估值为5000×50%＝2500（元）。
10．大厅土建部分：含大厅及10间包厢（办公室）（属简易建筑）350平方米，按××市简易结构平均造价计70000元，成新率50%，则评估值为70000×50%＝35000（元）。
11．杂物间及过道：计50平方米，主要铺釉面砖、墙面刮腻子等。粗略计装修价6000元。评估值3000元。
12．各包厢包门及门框：计13扇，用三合板、木饰条、木龙骨装修，按××市普通标准，每扇门750元，则原值9750元，成新率50%，则9750×50%＝4875（元）。
以12项合计141927元，评估现值为工程直接费，加上管理费、税金后，评估值为163633元。
（三）财产部分评估
1．音响电视机组一套，计有：飞燕29英寸彩电1台，进口调音台、CD机、扩大机、功放机、前置放大器各1台及音箱、环绕音箱14个。购用于1994年底，帐面原值41891元，现市场价格22700元，成新率70%，为15890元。
2．30匹三菱中央空调1台，现市场价格18万元，成新率50%，则评估值9万元。
3．2匹“华宝”牌分体空调10台，帐面原值80000元，现市场价每台5600元，成新率50%，则评估值为5600×10×50%＝28000（元）。
4．中央空调管道、水塔组一套，账面原值为50000元，成新率50%，则评估值为25000元。
5．不锈钢软式椅子160把，进口商品，原值48000元，评估现值认定16000元（每把100元）。
6．舞台灯光设备1套，评估值为30000元。
7．电话机（带号）5台，现市电信局每台优惠后初装费为2000元（每台2310元，现优惠：送BP机1台）。电话机每部200元，则评估值为11000元。
以上七项合计评估现值为215890元。
评估结果：室内装修评估现值＋财产部分＝379523（元）
范例解析：本例是对房屋装修及设备进行评估，对房屋装修用的是重置成本法，重置完全成本主要参照国家有关部门发布的预算定额及市场价格来确定，这一方法广泛地适用于建筑物的评估，如在缺少房产交易案例的地区以及一些须确定建筑物成本的估价项目均可使用。