价格鉴证师案例分析辅导：某工贸总公司房地产价格鉴定

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某工贸总公司房地产价格鉴定
一、资产评估机构
××认证中心。
二、委托方
××工贸总公司。
三、评估目的
委托方委托对其所拥有的房地产进行估价，为确定注册资金提供依据。
四、评估基准日
根据委托方的要求，本报告评估的房地价值为1997年1月5日的市场价值。
五、评估范围和对象
对该公司位于×市天山区文化路五巷土地使用权以及位于×市明德路17号1栋4层住宅楼所有权进行现时市场价值的评估。
六、评估计价币种
人民币。
七、评估原则
在评估过程中，认真贯彻真实性、科学性、公正性的原则，遵循评估工作独立、评估依据客观、评估结果公正的原则，实事求是地评估资产的价值，力求使评估结果准确、真实地反映资产的现实公允价值。
八、评估依据
1．国务院《国有资产评估管理办法》。
2．建设部、国家土地管理局及当地政府等部门颁布的政策法规析文件。
3．委托方提供的有关资料。
4．评估人员实地勘测和对市场资料的调查分析。
九、评估结果
在充分调查、了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认该公司位于天山区文化路五巷商业用地（总占地面积为658平方米）40年土地使用权在估价时点的市场价值为2961000元，该公司位于明德路17号1栋四层住宅楼所有权在估价时点的市场价值为564672元。总评估价值为3525672元（叁佰伍拾贰万伍仟陆佰柒拾贰元整），取整数最终确定评估值为3500000元（叁佰伍拾万元整）。
十、几点说明
1．本报告评估基准日为1997年1月5日，本报告有效时期为一年，仅作为注册资金的依据。
2．本报告未经同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
十一、本估价报告书附件
1．评估报告说明。
2．评估委托书（略）。
3．不动产土地使用证乌国用（94）第8000071号（略）。
4．公房产权证乌政房字第NO.0008786号（略）。
5．资产评估资格证（略）。
6．房地产评估资格证（略）。
附件 评估报告说明
一、对位于×市天山区文化路五巷土地使用权的评估说明
1．评估标的物概况：评估对象位于×市天山区文化路五巷，东邻解放北路，南接住宅楼，西接住宅楼，北邻文化路三巷，用地面积658平方米，建筑占地565.9平方米，用途为商业用地，土地等级为一级，批准使用年限40年（1994年9月15日到2034年9月15日），国有土地使用证×国用（1994）第8000071号，土地来源为购买。
评估对象位置较好，交通便利，位于市中心，地区规划布局合理。
2．评估对象的市政设施状况：估价对象所在区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热力、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．评估结果：根据委托方提供的资料和本所掌握的市场信息等，经评定测算每平方米4500元，总价值658×4500＝2961000（元）。
二、对位于×市天山区明德路17号1栋4层住宅楼的评估说明
1．评估标的物概况：评估对象位于×市天山区明德路17号，为一级地段，该住宅楼用地为国家无偿划拨用地，住宅楼为1992年建造，砖混结构，4层居民住宅楼建筑面积为692平方米，公房产权证号为乌政房字第NO.0008786号。
2．评估对象的现状：周围无环境污染，交通便捷，环境较好，虽位于市中心，处于闹市区但又比较安静，是较理想的居住位置，该地块市政基础设施完善，该住宅楼上下水、暖、卫齐全，市政配套设施完备。
3．评估结果：根据委托方提供的资料和所掌握的市场信息等，用成本法评估，该住宅楼的成本价为800元/平方米，计692×800＝553600（元），考虑周围环境较好，交通便利，位于市中心等便利条件增加20%环境因素。
553600×（1＋20%）＝664320（元）
由于该住宅楼为1992年完工，已使用4年，评估人员经综合评定，其成新率为85%。故664320×85%＝564672（元）
经评定估算住宅楼在估价时点的价值为564672元。
范例解析：本例在确定注册资金数量而对其房地进行评估，根据这个目的，对土地采用现行市场价，对房屋采用成本价并考虑地段及成新情况确定，方法是正确的。应注意，对土地评估只考虑市场价格，而没有表述出是否考虑区域因素对地价的修正程度；对房屋评估依据当时建造成本，而没有考虑重置成本，因为从1992年房屋建造到评估基准日1997年1月15日之间，房屋建造成本差距太大。