价格鉴证师案例分析辅导：出让待建筑土地价格鉴定

会计考友

出让待建筑土地价格鉴定
一、委托单位
某公司。
二、估价标的物
某七通一平的待建筑土地。
三、估价目的
为出售提供价格依据。
四、评估基准日
1995年10月。
五、评估单位
某价格认证中心。
六、评估人员（略）
七、估价依据
1．委托方提供的有关资料及数据、产权证、征地计划书等；
2．评估人员现场勘察的资料和数据；
3．国家计委《价格鉴定管理办法》；
4．建设部建房[1992]579号文件《城市房地产市场估价管理暂行办法》。
八、评估标的物概况
土地总面积为1500平方米，土地形状规则。土地使用权限为50年。出售时间为1995年10月。
九、估价方法及过程要述
方法一：
（一）该土地为待建筑土地，故采用剩余法进行评估。
（二）选取的最佳开发方式
通过调查研究，最佳的开发方式为：用途为商业居住混合，容积率7，覆盖率50%，建筑总面积10500平方米，建筑物层数为14层，各层建筑面积均为750平方米，地上1—2层为商店，总建筑面积1500平方米，地上3—14层为住宅，总建筑面积为9000平方米。
（三）预计的建设期
预计共需3年才能建成，即1998年10月建成。
（四）预计的出售楼价建成后，商业楼可全部售出。住宅楼的30%在建成后可出售，50%半年后可出售，20%一年后可出售。
预计商业楼出售时的平均售价为3000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2000元/平方米。
（五）预计的开发费及应获得的利润
总建筑费750万元；专业费用为建筑费用的8%；年利息率为8%；利润率为24%；税费估计为楼价的5%，即建成出售时需由卖方承担的所得税、契税。其他税费已考虑在建筑费用中。
在未来的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入30%的建筑费及相应的专业费用；第三年需投入余下的20%的建筑费及相应的专业费用。
（六）地价评估
采用方式：地价＝楼价-建筑费-专业费用-利息-税费-利润
计算的基准时间定在为该块土地的出售时间，即1995年10月，年贴现率为8%。
1．总楼价=[1500×3000/（1＋8%）2＋9000×2000/（1＋8%）3]×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]
=1740（万元）
2．总建筑费=[750×50%/（1＋8%）0.5]＋[750×30%/（1＋8%）1.5]＋[750×20%/（1＋8%）2.5]
=361＋201＋124
=686（万元）
各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算方便，假设各年建筑费在各年均匀投入，这样，上述总建筑费计算公式中的贴现年数就分别为0.5、1.5、2.5。
3．总专业费用=总建筑费×8%
=686×8%
=54.88（万元）
4．总利息=（地价＋建筑费＋专业费用）×利息率
=8%/（1＋8%）3×地价×3＋750×（1＋8%）×[（50%×2.5）＋（30%×1.5）＋（20%×0.5）]
=地价×0.19＋91.85
上述总利息的计算考虑的单利，计息期到1998年5月止。
5．总税费=总楼价×5%=1740×5%=87（万元）
6．总利润=（地价＋建筑费＋专业费用）×利润率
=地价×24%＋（686＋54.88）×24%
=地价×0.24＋117.8（万元）
代入剩余法公式
地价=1740－686－54.88－(地价×0.19＋91.85)－87－(地价×0.24＋117.8)
地价=702.47－0.43地价
地价=491万元
方法二：
采用基准地价修正法求取土地价格。
××省物价局、土地管理局于1995年5月下发了《××省××市出让国有土地使用权基准地价表》及使用说明，对该市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了规定。
该基准地价是在调查现有各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目因素调整修正，可推算出估价对象土地的地价。
（一）土地出让金估算
估价对象位于东城区××路，土地用途为商住混合。取出让金标准为80元/平方米，容积率为7。
单位面积土地出让金为80×7=560（元/平方米）
（二）基础设施配套费
估价对象的小区建设配套费取90元/平方米，则修正后的基础设施配套费为：90×7=630（元/平方米）
（三）土地开发及其他费用
根据基准地价表，结合委托方提供的资料，土地开发费用取2200元/平方米。
（四）修正后的地价
单位地价=560＋630＋2000=3190（元/平方米）
总地价=3190×1500=4785000（元）
楼面地价=4785000÷10500=455.7（元/平方米）
对剩余法和基准地价修正法测算出的地价采用算术平均法进行计算，结果如下表：
                                    
                                    总地价（元）
                                    单位地价（元/平方米）
                                    楼面地价（元/平方米）
                                                    剩余法
                                    4910000
                                    3273
                                    467
                                                    基准地价修正法
                                    4785000
                                    3190
                                    455.7
                                                    平均值
                                    4847500
                                    3231.5
                                    461.65
                        
十、估价结论
该块土地1995年10月出售时的购买价格最终评估结论如下：
总地价4847500元，大写肆佰捌拾肆万柒仟伍佰元整。
单位地价=4847500÷1500=3231.5（元/平方米）
楼面地价=4847500÷10500=461.65（元/平方米）
范例解析：本例是对在建房屋进行评估，其价值含由征地起至评估基准日期止的已建工程的全部投入价值，报告在方法的选择上与评估目的是一致的。该案例整体结构规范、完整，评估路线清楚，评估分析过程正确。