2012年税法二预习——土地增值税征税范围

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% P8 Z0 B* j* ~　　一、征税范围
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: W  K2 ]0 w0 ~) y$ l0 V: J　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
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; T, S5 {: a' _8 S* z  j　　(一)征税范围的一般规定

　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

" s8 R1 V/ ]" Q- E' u　　国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

4 o2 _6 d& n# a7 X0 j+ j  N　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
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　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

　　不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
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　　(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
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　　(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
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1 D: o: \" \9 {0 |0 E9 G% J　　(二)具体规定

有关事项 是否属于征税范围
1.以房地产投资、联营
8 T6 w  q: g7 K: M3 S1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征
% O% Q  d1 K. Z2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征
( ~4 h4 F) b& I5 Z. i3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征
4 R: R: s! D) t/ Q; ?) o4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免
7 }5 b; w$ c# u# v. c5 t1 ]! Y/ @2.合作建房
* o# b8 b: R* k: J2 u& ~2 g9 k1.建成后自用，暂免
2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征
, \6 z) `+ e! W3.企业兼并转让房地产
暂免
. e+ y3 g" H# |8 j! ~4.房地产交换
1.单位之间换房，征
9 A. ^$ z: {4 T2.个人之间互换自住房免征
& C0 F) B6 N6 l% j" @5.房地产抵押
) a+ n$ X, P0 {! F: B; _/ v抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
; l% k" m7 J& X8 A. x* f' Y& t' Q6 _0 H6.出租
% y; p3 B& E1 ~不征（无权属转移）
7.房地产评估增值
不征（无收入）
' b. P6 Z& ?, r- A/ g3 Q  K! w  s8.国家收回房地产权
不征
9.转让、抵押、置换
/ ~# t4 h; n+ z% O+ o; o征

　　二、纳税人

　　《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
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　　三、税率

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