2013年土地估价师考试土地估价案例与报告分析题3

会计考友

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、4、区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0.37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析
从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为
总售价=平均售价×建筑面积
=3500元/m2×35000m2=12250万元
通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形
式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3.开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工
程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、1临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，1OOm长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：
(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总
计为
前期费用=前期费用标准×总建筑面积
=200元/m2×35000m2=700万元
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物
业总建造成本共计为考试用书
建造成本=平均建造成本×总建筑面积
=700元/m2×35000m2
=2450万元
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面
积)，则小区建设费用总计为
室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积
=220元/m2×95635m2=2103.97万元
并设定为开发期内均匀投入。