2012土地估价师估价案例与报告练习精选(5)

会计考友

多项选择题
1、商业用地，宜采用( )估价
A、剩余法
B、基准地价系数修正法
C、收益还原法www.examｗ.com
D、市场比较法
E、成本逼近法
标准答案：A，D，C，D
解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价
2、以下属于影响商业用地的区域因素有( )
A、距商业中心的距离
B、商务设施的种类规模与集聚程度
C、客流的数量与质量
D、社区规模功能与安全保障
E、产业管制
标准答案：A，D，C
解析：商业用地的区域因素：(1)自然因素：区域在城镇中的位置等;(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等;(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;(5)商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等
3、农用地的价格影响因素主要有( )
A、自然因素
B、社会因素
C、特殊因素
D、经济因素
E、政策因素
标准答案：A，D，C
解析：农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素
4、对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用( )
A、基准地价系数修正法
B、基准地块评估法
C、市场比较法
D、定级指数模型评估法
E、收益还原法
标准答案：A，D，D
解析：对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格
5、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是( )
A、该类用地的特点是收益很小或无收益
B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数
C、该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法及剩余法评估
D、采用收益还原法用的是特设收益
E、该类用地的土地取得费一般比工业用地高
标准答案：C，D
解析：(一)教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市(县、镇)中心、(二)教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、(三)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估、(四)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正(进行减价修正);一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益