2012年土地估价师考试估价案例与报告计算题（1）

会计考友

计算题
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
(二)解题思路与方法选择
1.方法
选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR>　　2.解题思路
(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。