2011土地估价师：案例分析试题精选(2)

会计考友

案例(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得， 当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。
单位.平方米、万元 共用宗卡号：隐蔽

地号	隐蔽	图号	隐蔽	调查表号	叩983
宗地面积	4908	坐落	x x市南河路183号
用途	综合	权利人	大星商贸发展公司
证件种类	身份证	证件编号	隐蔽	审批表号	隐蔽
单位性质	股份制	通讯地址	X X市南河路183号邮编：  X X X X X X

(二)答题要点及参考答案
1.错误更正如下
(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮;
(2)证件种类：身份证一法人代码证;
(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权;
(4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让;
(5)使用年期：36年——40年;
(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。
2.其他登记卡
(1)土地变更登记卡;
(2)土地注销登记卡;
(3)土地查封登记卡;
(4)土地更正登记卡;
(5)土地抵押登记卡。
3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)
计算土地转让价值
土地转让价值：土地登记价5/土地总面积X商业零售部分分摊土地面积
=2454/4908 X1532
=766(万元)
4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)
土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积
=3372x(1—4%)x 3376X3.12
=3033.54(万元)