2011土地估价师：案例分析试题精选(4)

会计考友

标准答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1.第一部分后面应写上“总述”。
2.估价项目名称不明确。
3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5.“地价定义”中未说明土地开发程度。
6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7.“估价结果”无单位地价和大写。
8.“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。
9.“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11.登记状况中无四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时间未作修正。
21.期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
22.实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。
23.实例2年期修正错，应为实例1年期修正。
24.年期修正未对r的取值作说明。
25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29.“土地开发费”无取费依据。
30.利息计算中“利息率”的确定无依据。
31.投资利息中开发期没有乘1/2。
32.利润率的确定没有依据。
33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35.估价结果未大写。