历年土地估价师考试综合计算题经典必备2

会计考友

        为准备2013年土地估价师考试，我考网编辑整理历年土地估价师考试综合计算题，并将其解题思路、方法、答案、解题应用公式悉数列出，希望对我考网学员有用。
        某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。www.Examw.com
标准答案：
(一)审题
该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。
(二)解题思路与方法选择
根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润
2．计算步骤
(1)解题思路：先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。
(2)收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。
2．常见错误
应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；
②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。
（五）、 剩余法+市场比较法
以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法求得；[此类题型还没出现过]
（六）、剩余法+成本法