历年土地估价师考试综合计算题经典必备3

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        为准备2013年土地估价师考试，我考网编辑整理历年土地估价师考试综合计算题，并将其解题思路、方法、答案、解题应用公式悉数列出，希望对我考网学员有用。
        某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11000元／平方米，开发期为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。中 华 考 试 网
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开垦费按10元／平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让金最低不得低于600元／平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。
1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。
3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。
标准答案：
1、方法选择
根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。
2、适用公式
(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：
土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费
(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)
(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金
(3)工业开发区土地市场价格评估公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值
3、难点与常见错误分析
A．试题难点
(1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最
高补偿金额和可购置的开发区土地面积。
(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1．5年，第二年投入建造成本的计息期为0．5年；而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2．0年。
(3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。
B．常见错误分析
(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。
(2)剩余法测算中易出现的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误；②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。
(3)成本逼近法测算中易出现的错误：①未统一费用单位或换算错误；②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误；③缺少土地使用年期修正或修正有误。
5、收益法+重置成本法
以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。