2012年土地估价师考试土地估价实务习题11

会计考友

单项选择题
11、 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
标准答案： b
解　　析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。
12、 某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。
A.20
B.30
C.40
D.50
标准答案： b
解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。
13、 某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
标准答案： c
解　　析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。
14、 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。
A. 类似土地的客观纯收益
B.类似土地的实际纯收益
C. 类似土地的最高纯收益
D.类似土地的最低纯收益
标准答案： a
解　　析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。
15、 若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
标准答案： d
解　　析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米