2013年土地估价师考试土地估价实务基础习题11

会计考友

情景分析题
2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程 度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地 修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调 查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层 以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。
根据以上内容， 回答51～55小题的问题。
51.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有(BC　　)。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰 当的是(　ABC　)。
A.因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则
B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则
C.实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则
D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用 原则
53.根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是(　D　)万元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
54.该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为(　C　)万元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
55.房地产开发商甲于2005年6月16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005年6月28 日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。 2006年7月26 日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估 价期日为(　AB　)。
A.2006年7月26日，但要重新评估原条件下土地出让价值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有约定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日