2013年土地估价师考试土地估价实务基础习题25

会计考友

情景分析题\
(一)甲企业于2000年以划拔方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为 4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。
六行已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/m2、230元/m2、250元/m2。我考网(www．woexam。com)
根据上述情况，回答
1.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估V1可以表达为(　ACD　)。
A.V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金
B.v1=土地使用权出让价格+200万元
C.V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
D.v1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金
2.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财
产价格评估，则评估值%为(　BD　)。
A.V2=土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度
B.V2=建筑物重置价格-折旧额
C.V2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额
D.V2=建筑物重置价格×成新度
3.2006年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为(　D　)万元。
A.180
B.280
C.360
D.460
4.如果拍卖成功，所需支付的费用有：①偿还乙、丙银行的贷款。②缴纳土地使用权出让金。③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用。④处分房地产时发生的相关税费。则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是(　C　)。
A.①④③②
B.③②①④
c.②①④③
D.④②①③
5.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为(　D　)万元。
A.80
B.88
C.92
D.100
1.解题思路与方法选用
先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2.解题步骤
第一步：计算大厦房地年总收益来自www.Examw.com
商场年总收益=5.0元/(m2?日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125万元
写字楼年总收益=4.0元/(m2?日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2万元房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元
第二步：计算房地出租年总费用
年总管理费=1133.325万元×5.%=56.67万元
年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276万元
年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元
年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元
年折旧费=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元
年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元
第三步：计算房地年纯收益
纯收益=(1133.325--445.945)万元=687.38万元
第四步：计算目前房地产总价值
总价值
其中，a为纯收益687.38万元
r为综合还原率9.%
n为房地产收益年限(50-5)年=45年
总价值=687.38万元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52万元
第五步：计算大厦房产现值
重置价格=3000元/㎡×(4000+7500)㎡=3450万元
房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元
第六步：计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值-(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元
单位地价=4245.145万元/2875㎡=14765.7元/㎡