2012年土地估价师：台湾的土地估价与地价管理

会计考友

应台湾地区中国地政研究所的邀请，2001年11月19日～12月3日，由中国土地学会会同中国土地估价师协会组织的土地估价研讨与交流团赴台参加“海峡两岸土地估价研讨会”，进行了为期半个月的学习考察。本团一行22人，由中国土地学会土地经济分会主任委员胡存智任团长。在台期间，通过课堂学习、双向交流、实地考察等方式，与台湾同行进行了深入探讨，较为系统地了解了以下内容：(1)比较法、收益还原法、成本法、土地开发分析法、现金流量法、路线价法等各类土地估价方法及在台湾的应用;(2)台湾土地估价与地价管理的法规与技术规范;(3)台湾官方估价和民间估价的分工及其差异;(4)台湾土地估价行业管理的做法和特点;(5)市地重划中的土地估价等。另外，还分别拜会了台北市、台中市地价管理部门和台北市不动产鉴定商业同业公会，并实地考察了台北市、台中市市地重划项目，圆满完成了学习和考察任务。
一、台湾的土地估价方法及其应用
台湾地区的土地估价的基本方法主要有：买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法等，分别相当或类似于大陆的市场比较法、收益还原法、成本逼近法和假设开发法等。由于台湾的土地估价受日本影响很大，因此台湾地区在土地估价实务中主要是采用买卖实例比较法，其他方法则很少使用。近年来，随着日本地价泡沫的破灭，台湾地区和日本一样，也在反思这种对买卖实例比较法过于倚重的不当之处，开始重视收益资本化法等方法的应用和各种估价方法的校验作用。
尽管上述土地估价方法与大陆相似，但在应用过程中也有不同之处。
(一)买卖实例比较法
该方法是台湾土地估价最重要、最常用的基本方法。在买卖实例比较法的应用过程中，台湾采用的是间接比较法，即在比较修正过程中要借助假定的标准宗地，首先把比较实例的各项条件进行标准化修正，修正到所在区域标准宗地的条件，再将该标准宗地进行区域修正，修正到待估宗地所在区域的标准宗地，然后进行个别因素修正，修正到待估宗地的各项条件。修正过程中需要考虑的修正因素主要是：土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、嫌恶设施、工商活动、房屋建筑现状、土地利用现状、未来发展趋势及其他影响因素。
大陆的市场比较法则往往采用直接比较法，即不需要借助标准宗地进行修正传递，二者各有优缺点，直接比较法程序简便，但修正难度加大，间接比较法则修正难度小，但程序略有增加。在修正因素方面两地则有所不同，台湾地区往往只列出区域因素的修正因子，其他部份比较粗略，而大陆地区则往往将修正因素分区域、个别、容积率、年期等一一列举，并根据土地的不同用途(商业、住宅、工业)在选取区域因素的修正因子时，各有侧重。如商业用途应重点考虑该区域的繁华程度，住宅则应把环境、公共配套设施完备程度作为重要因子考虑，而交通便捷度则应是作为衡量工业用途的一个重要因子。至于修正系数确定，两地均可以就百分率法、差额法或回归分析法择一采用。不同的是台湾地区规定的任一单独因子的修正幅度不能大于15%，总修正幅度不能大于30%;而大陆地区一般规定每项修正不得超过20%，综合调整不能超过30%。对于最终比较价格的确定，台湾地区目前的作法是，经比较调整比较标的试算价格，应就价格偏高或偏低者重新检讨，以检讨确认适当合理者，方得做为决定比较价格的基础，在此基础上分析、比较最终确定土地价格;大陆地区则往往根据具体情况，采用简单平均法、加权平均法、取中位数或众数，这三种基本方法，再加上多方面的经验分析和判断来最终确定土地价格。