2012年土地估价师考试：国有建设用地划拨供应(2)

会计考友

例题：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是()。(2000年土地管理基础试题)
A.由国家先行征收
B.先转让给国家
C.经集体土地所有者同意中 华 考 试 网
D.经集体经济组织2/3以上的成员同意
答案：A
解析：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。
(1) 出让主体
主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。
①土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。
②中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
③土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
(2)出让客体
①根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条的规定，土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。
②地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。
③土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。
(3)出让年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地七十年;
(2)工业用地五十年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(5)综合或者其他用地五十年。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权。若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。使用者如需继续使用，可向政府申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。
例题：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技用地土地使用权出让的最高年限为()。(2000年土地管理基础试题)
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
答案：B
解析：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。
2、国有土地使用权出让的方式
依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
(1)协议出让。土地使用权的协议出让称定向议标，协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
(2)拍卖出让。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
(3)招标出让。招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标;二是采用邀请招标。中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。