2012年土地估价师土地管理法规：地价应综合确定

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地价评估一般有两种情况：一是评估现状地价，即在原有房地产持续经营前提下评估的现状地价;二是地上原有建筑物需要拆除重建(旧城改造)，即评估其规划状态下的地价。后者通常是按规划后用途、容积率等进行评估。
在旧城改造情况下也有两种情况：一种情况是评估其净地价格;另一种情况是评估其毛地价格。
认识上的误区中 华 考 试 网
旧城改造涉及到拆迁安置，那么拆迁安置费和地价是什么关系呢?很多人把拆迁安置费看作是地价的组成部分。如：甲市基准地价=出让金+基础设施配套建设费+征地费+城镇拆迁费。乙市基准地价=征地或拆迁费+土地开发费(含市政设施配套费)+税费+利息+利润+政府出让土地收益。
这是认识上的一个误区。地价高低主要的并不决定于开发成本。按上述观点，如果两宗需改造地块，位置相邻，规划用途、容积率等均相同，只是拆迁安置成本不一样，而得出两个不同的地价。这是行不通的。基准地价受条件限制在资产持续经营前提下，基准地价反映的是一定条件下的现状地价。而在旧城改造，即原有建筑需要拆除情况下，基准地价反映的是净地地价。
为什么说在资产持续经营前提下，基准地价反映的是现状地价?这是由基准地价的测算方法决定的。
基准地价的测算一般有两种算法：一是以土地级差收益为主人依据测算地价;二是以房地产交易样本为主要依据测算基准地价。不管用哪种方法测算，都是立足于土地利用现状，算出来的地价当然就是现状地价。
为什么说在旧城改造情况下，基准地价反映的是净地地价?现举例说明：假设图中的4宗地地段相连，区位、用途、现状(或规划)容积率及其他条件均相同，那么其地价也应该是趋同的。
宗地A每平方米地价1000元，是由其收益决定的，是根据同类地区、同行业企业平均收益测算出来的，也是市场横向比较的结果。如果在宗地B和宗地C上进行与宗地A同样的开发，那么宗地B和宗地C可以获得与宗地A相同的收益。如果开发者以同样1000元的价格获得了毛地D，那么他在开发过程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的开发成本。他只有在以500元的出让金获得毛地D的情况下，才能获得与其他开发者同样的收益。可见在旧城改造情况下，只有把基准地价理解为净地价格时才是可用的。
土地预期收益决定地价
真正意义上的地价是由土地的预期收益决定的，是在市场交易中实现的。它不受拆迁安置量多少所左右。如上图所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆迁安置费，使地段提高到1500元，而这500元只是使毛地D成为净地，达到了宗地A、B、C具有同样的开发(使用)价值。但土地出让金的多少与拆迁安置量有着直接的关系。这里所说的出让金是指开发商或土地使用者在取得城市土地时需向政府支付的代价。地价(市场正常价)是客观存在的，而出让金有时带有政策因素。出让金可以大于、等于，也可以小于地价。
剩余法各方容易接受转自:考试网 - [woexam.Com]
从制定规划、拆迁安置到出让土地都属政府行为。按道理政府向开发商出让的土地为净地。但事实上各地出让土地多以毛地形式为主，有些地方评估作价又过于简单。一是不管净地、毛地;二是不管拆迁安置量大小，在基准地价基础上乘几个系数了事。
土地评估一个很重要的特点是，不同目的，不同情况应遵循不同的原则，采用不同的方法，其评估结果和能是客观、合理和切合实际的。这也正是一个合格的评估师应具备的基本素质。
利用剩余法测算土地出让金，有两个优点：一是剩余法是建立在市场预测和现场调查基础上，测算结果更符合宗地实际和市场定价原则;二是兼顾了国家与开发商双方利益，测算结果容易被有关各方所接受。
A已有建筑物(持续经营
B空地现无建筑物 　现状地价：1000元/平方米 地价：1000元/平方米
C净地原有建筑已拆除 D毛地拆迁安置成本500元/平方米 净地价格也是1000元/平方米 出让金：500元/平方米