2013年土地估价师考试土地管理基础与法规精讲5

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土地征收和征用概念
土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。
土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。来自www.Examw.com
共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，是有条件的使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。
因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是有条件的土地使用权改变。
土地征收补偿计算与管理
《土地管理法》规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。但是在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
(一)土地征收补偿和安置计算依据
1.土地补偿费
(1)土地补偿费的概念
土地补偿费是征地费的主要部分，是征收土地时，为补偿被征地和原土地使用单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征收的土地上的长期投工和投资的补偿。
(2)土地补偿费的计算依据
土地补偿费的标准为：
1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。
2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。
土地补偿费：前三年平均产量×补偿倍数
(3)大中型水利水电工程建设征地补偿费计算依据
《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的16倍。大中型水利水电工程建设占用25度以上坡耕地的，不计入需要补充耕地的范围。
2.安置补助费
(1)安置补助费的概念
安置补助费是由用地单位为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。
(2)安置补助费的计算依据
征收耕地的安置补助费标准，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下：
安置补助费：被征收耕地前三年平均年产值×补偿倍数
征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。
在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
(二)青苗和地上定着物的补偿费计算依据
青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。地上定着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。
《土地管理法》规定：被征收土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。