2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》辅导资料（28）

会计考友

特定资料收集与分析
　　特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需要。
市场交易资料调查与收集
　　对于委估不动产的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估不动产的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的不动产资料整理出一份包括构成要素的完整资料。转自:考试网 - [woexam.Com]
　　估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估不动产的类型及资料自身的可用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。例如，当评估一栋10年房龄、3间居室、180㎡用地面积的独院式住宅时，假如有充裕的三居室住宅交易资料，估价师就可舍弃二居室或四居室的交易资料，同时也有可能舍弃新建成或房龄超过20年的住宅交易资料;如此时资料可用量仍有保证，估价师也会舍弃那些面积小于150㎡或大于200㎡的交易案例。这一切取舍都取决于资料的可用量。当委估不动产所在区域内的交易案例资料有限时，估价师应将资料收集工作扩展到与委估不动产相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。
　　估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积，②交易时间，③位置，④宗地条件，⑤地上物状况，⑥购买堵和销售者的特征及动机，⑦销售的条件，⑧不动产销售前后的利用状况等。