2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导2

会计考友

工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系
　　近20年来，在全球经济一体化的新形势下，中国工业化发展极为迅速。目前我国工业化水平已达55%,工业用地已经占了建设用地相当大的比重，同时土地资源的浪费现象也十分普遍。如何提高工业用地效率，对于中国土地集约利用整体效率的提高十分重要。因此，进行面向国家宏观调控的工业用地的集约利用研究十分必要。
　　按土地利用类型划分，主要用于牧业生产的地区或自然界各类草原、草甸、稀树干草原等统称为草地。草地多年生长草本植物。可供放养或割草饲养牲畜。世界的草地主要分布在各大陆内部气候干燥、降水较少的地区。世界上的草地约占世界陆地面积的20%。我国各类草地面积达4亿公顷，约占全国总面积的23.5%。
　　生长草本和灌木植物为主并适宜发展畜牧业生产的土地。它具有特有的生态系统，是一种可更新的自然资源。世界草地面积约占陆地总面积的1/5，是发展草地畜牧业的最基本的生产资料和基地。在这些土地上，生产了人类食物量的11.5%，以及大量的皮、毛等畜产品;还生长许多药用植物、纤维植物和油料植物，栖息着大量的野生动物。
　　人类最初只是利用天然草地，由游牧到定居放牧，逐渐发展畜牧经济。后来，学会了开垦草地，发展种植业和畜牧业。在漫长的封建社会，由于人口增长和生产力的发展，不断扩大放牧和开垦，以及战争和自然灾害的破坏，草地资源逐渐减少。许多国家在进入资本主义社会后，市场对畜产品的需求日益增长，促进了畜牧业经济的迅速发展;同时由于掠夺性经营和滥垦，使草地资源受到严重破坏，很多地区出现了生态危机，灾害频繁。
　　中国在20世纪60年代-70年代也发生过盲目大量开垦草地、过度放牧的现象。世界草地资源按其地理分布和组成划分，有温带草原和热带草原两大类。温带草原分布在南北半球的中纬度地带，包括欧亚大陆草原、北美大陆草原等。它的特点是低温少雨，草群低矮，地上高度不超过1米，以耐寒旱生禾本科草为主。热带草原分布在低纬度地区，包括非洲、大洋洲及南美洲的部分草原。它的特点是高温多雨，旱湿季明显，旱季长到5-6个月;植物以旱生草类为主，草丛高大，禾本科地上高度达2米-3米， 并混杂生长耐旱灌木和非常稀疏的乔木，被称为“稀树草原”。
　　20世纪70年代，全世界尚保留用于畜牧业的草地约为31.6亿公顷，非洲占25%，亚洲占19.4%，大洋洲占14.9%，南美洲占14.4%，北美和中美占11.3%，欧洲占2.9%。各洲草地面积占土地面积的比重：大洋洲是55.3%，非洲是26.4%，南美洲是25.6%，亚洲是22.6%，欧洲和北美各占16%。平均每人占有草地面积，最多的是澳大利亚为31公顷，其次是阿根廷5.3公顷，其他比较多的国家有新西兰4.5公顷，马里4.3公顷，南非2.8公顷，美国、墨西哥、智利等国1公顷-2.7公顷。
　　中国草地约有4亿公顷，其中可利用的约2.8亿公顷，分为牧区草原和农区草山草滩两大部分。牧区草原3.13亿公顷，可利用的2.2亿公顷，主要分布于西北、东北、西南10省、区的266个牧区县和半牧业县;农区草山草滩0.87亿公顷，可利用的0.6亿公顷，主要分布于南方各省和北方黄土高原地区。牧区草原有草甸、干旱、荒漠与半荒漠三种基本草地类型;农区草山草滩有温带、亚热带、热带灌丛草丛、落叶与常绿阔叶林草地等基本类型。如按质量分，优等占20%，中等占50%，劣等占30%。分布在各类草地的牧场资源有5000多种，其中豆科139属1130种;禾本科190属1150种。已用于人工栽培的牧草有100多种。草地上的家畜资源有牛、羊、马、骆驼等;野生珍稀动物有野牛、野马、野骆驼、羚羊、鹿、獐、狐、貂、天鹅、鹤、鹰、鹫等。
　　中国草地资源按自然条件、利用现状和发展方向可分为：①蒙新高原草原区，有可利用草地1.06亿公顷，是发展细毛羊、半细毛羊、羔皮羊、绒山羊、马、肉牛和双峰驼的基地;②东北草原区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展奶牛、肉牛、细毛羊和半细毛羊和绒山羊的基地;③青藏高原草原区，有可利用草地1.06公顷，是发展牦牛、绵羊、马等高原型家畜的基地;④黄土高原草山区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展奶山羊、滩羊、秦川牛、关中驴的基地;⑤西南山地草山区，有可利用草地0.27亿公顷，是发展奶牛、肉牛、半细毛羊的基地;⑥东南丘陵草山区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展水牛、奶牛、肉牛、山羊的基地;⑦黄淮平原沿海草滩区，有可利用草地333万公顷，是发展肉牛、奶牛、细毛羊、半细毛羊的基地。
　　天然草地指植被自然生长未经改良的草地。天然草地植物群落、植物种类多，类型结构复杂，植被较稳定，饲料资源丰富，但生产力较低。多供作放牧家畜和刈草用，是草地畜牧业的生产基地。分布广泛且面积大，全世界30.5亿公顷草地中，绝大部分为天然草地。中国4亿公顷草地中，95%为天然草地，包括北方大面积草原、南方草山草坡、农区边隙地、沿海滩涂草地。
　　永久草地即植被稳定可长期利用的草地。一般利用年限10年以上。包括天然草地、人工草地和改良草地。植被由可利用多年而生长不衰的多年生牧草或自繁自生的一年生牧草组成。结构较复杂，植物种类较多，牧草抗逆性强，耐刈、耐牧。土壤、气候等生境条件较优越。要保持草地持久、高产的生产力，须加强培育措施，采用合理的放牧或刈草制度。
　　次生草地是在森林砍伐后，自然演替形成草本植物群落为主的草地。在中国南方，草山草坡多为次生的灌草丛草地。采伐迹地土壤有一定厚度、较充足的水分和养分，草本植物和小灌木可迅速生长，形成次生植物群落。常绿阔叶林群落，在自然状态下，是稳定的地带性顶极群落，采伐后，迹地先形成铁芒箕、蜈蚣草、白茅或扭黄茅为主的低草群落，而后逐步发展形成由芒、野古草、菅、蕨为主的高草群落。高草中混生梿木、白檀、金樱子等灌木，自然形成乌药、继(木幽)木、杜鹃、乌饭树等灌木丛。次生草地产草量高，但品质较差，不耐牧，易发生演替退化，加强培育才能维持草地生产力和持久利用。