2011年土地估价实务基础辅导讲义：土地收购价格评估的关键

会计考友

土地收购价格评估的关键
  
正确选择评估方法，是土地收购价格评估的关键。根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有以下几种：
1.市场比较法
市场比较法是土地收购价格评估的首选方法。由于市场比较法模拟了市场价格的形成过程，所以反映出的评估价格最为直观，也最容易为当事人信服。从用途上分析，一般商业用地、住宅用地交易价格市场化程度比较高，宜采用市场比较法；工业用途的土地由于流动性相对较差，类似交易较少，则不适宜采用市场比较法进行评估；在某些市场经济不发达地区，由于市场透明度不高，也难以采用市场比较法评估。
2.基准地价系数修正法
基准地价是政府公布的不同级别、不同均质土地的区域平均价格，具有很强的指导意义，这是土地收购价格特别是多宗土地价格评估较为方便的方法之一。但基准地价亦有其局限性：因为基准地价反映的是其评估基准日时的地价水平，随着时间的推移、社会经济的发展，城市基础设施、区域环境及土地市场都会发生变化，城市地价会发生很大的变化，当时的评估基准地价难以跟上市场的变化。因此，若基准地价的评估基准日同土地收购评估基准日不一致，则应根据与基准地价测算部门发布的口径相一致的地价指数进行交易日期修正，最后测算出比较准确的、当前的地价水平。
3.收益还原法
收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产评估。但土地二、三级市场上单纯出租土地的情况较少，租金难以取得。根据贡献原则，在土地收购评估中更多的是采用房地综合收益扣除建筑物所产生的收益，最终测算出土地收益，从而还原出土地使用权价格。
4.剩余法
在土地收购价格评估中，多数带有地上建筑物，也可能会遇到停、缓建工程，这时就必须运用剩余法，即先测算该工程续建后的价值，扣除续建至工程完工并能正常使用应投入的费用，最终测算出工程的价值。由于剩余法需要预测项目建成后的价值，因此，在进行土地收购价格评估时，一般应结合其它方法共同使用，而不应单独使用。
5.成本逼近法
成本逼近法一般用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例较少的地区，在土地收购价格评估过程中，一般用于农业集体用当地、工业用地的收购价格评估。该评估方法是建立在生产费用价值论的基础上的。根据生产费用价值论，卖方出售土地的价格不应低于其取得土地的费用及其对地上部分追加的投资，否则卖方是不会出售的。生产费用价值论考虑的是卖方的感受，未考虑市场行情及买方心理，因而运用成本逼近法评估时，有可能不利于土地收购方。但由于土地收购是政府为了城市建设与发展而采取的一种特殊的行政行为，因此，在土地收购价格评估中，成本逼近法有时也是适宜的。