2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第六章2

会计考友

(三)不同情况下的公式
1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式
式中：P—土地价格;a—土地纯收益;r—土地还原率。
2、土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式wｗw.ExamＷ.CoM
当a每年不变;r每年不变且大于零;土地使用为n年时，其计算公式如下：
式中：p、a、r含义同前;
n—使用土地的年期或有土地收益的年期。
3、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
(1)土地使用年期无限
当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai;t年以后纯收益无变化，其值为a;r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：
式中：P、a、r含义同前;
ai—第i年的纯收益;
t—纯收益有变化的年限。
(2)土地使用年期有限
当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零;土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：
式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。
(3)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
①土地使用年期无限时的计算公式
式中：P、a、r含义同前;
b—纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
②土地使用年期有限时的计算公式
式中：P、a、r、b、n含义同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
(4)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
①土地使用年期无限时的计算公式
P=a/(r±s)
式中：P、a、r含义同前;
s—纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r+s)>0。
②土地使用年期有限时的计算公式
式中：P、a、r、s、n含义同前。www.examｗ.com
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0
4、未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：
式中：P、ai、r含义同前：
t—未来土地价格已知的年限;
Pt—未来第t年的土地价格。
(四)收益还原法估价的基本步骤（略）
6．房地出租的总费用计算中，维修费的计算方法有(A、B、C、D)。
A．按建筑物重置价的1．5％～2％计算  B．造价比例法  C．定期轮修法  D．经验估计法
7．下列公式中不属于收益还原法的是(B、C)。  
A．p=a/r-b/r2 B．p=a/(1+r2)  c．p=a/r[1-1/(1+rn)]D．p=a/(r+s)  
8．归属于土地的收益包括(B、C、D)。  
A．直接收益B．地租  c．利用土地资产带来的纯收益D．其他生产要素产生的收益  
9．以收益还原法来确定土地总收益时，应遵循(B、c、D)原则。
A．变动B．稳定C．持续D．客观  
10．土地的收益可以分为(C、D )。  
A．客观收益和主观收益
B．土地收益和房屋收益  
C．客观收益和实际收益
D．有形收益和无形收