2011年土地估价实务基础辅导讲义：市场比较法的应用范围及估价过程

会计考友

市场比较法的应用范围及估价过程

1、市场比较法的应用范围
  市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
  （1）利用市场比较法评估土地的价格
      方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
  （2）利用市场比较法评估建筑物价格
     比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
  （3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
     注意考虑土地及建筑物的权属问题
  （4）利用市场比较法评估租金
    一般选择实质租金进行比较分析
2、市场比较法基本估价过程
  （1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
  （2）计算当地地价指数或编制地价指数表
  （3）计算容积率修正指数
  （4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
  （5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格
  （6）综合评估地价