2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第六章4

会计考友

(八)土地还原率的概念及其确定方法
1、土地还原率概念及种类
收益还原法中求取还原率是一项复杂、精度要求高的工作。因为还原率如果使用不当，如果发生微小变动(大1%或小1%)，都会使评估价格发生显著的变化，因此，即使纯收益的计算十分正确，求得的价格结果仍然不可信任。
(1)土地还原率的概念
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
(2)还原率的种类
还原率分为以下三类：
①综合还原率
②建筑物还原率
③土地还原率
(3)土地还原率、综合还原率、建筑物还原率的关系
综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)
公式2：r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)
式中：r—综合还原率;
r1—土地还原率;
r2—建筑物还原率;
L—地价;
B—建筑物价格;
d—建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况;第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
根据市场调查，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（    B     ）万元。
A、2000         
B、2500     
C、2667         
D、3333
2、土地还原率的确定方法
(1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
(2)安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率=安全利率 + 风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
(3)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应（   A   ）出让土地使用权还原率。
A、低于         
B、高于     
C、等于         
D、等于或低于
(九)土地价格的确定（略）
(十)收益还原法的适用范围及基本条件
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
(十一)收益还原法的发展历史及其在国外的应用
地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据，收益还原法在国外沿用了许多年，至今仍为有收益或潜在收益的土地和建筑物估价的首选方法。