2013年土地估价师考试土地估价实务基础辅导第七章1

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(一)市场比较法的原理
1、理论依据
市场比较法是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图7-l所示：
市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。
2、适用的估价原则
市场比较法是以替代原则为理论基础。
在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。
3、市场比较法的适用条件中 华 考 试 网
市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以市场比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
具体来说，市场比较法的适用条件有：
(1)要有足够数量的比较案例。国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少要选择10个可比较的交易案例，我国由于土地市场正处于发育和发展阶段，要求市场比较交易案例至少3个。
(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。
(3)交易资料的可靠性。要保证资料来源的可靠性，且要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对。
(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案例资料作为分析、比较的依据。
1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（D  ），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。
  A．类似原则
B．相关原则
C．等同原则
D．替代原则   
2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（A  ）。
  A．市场比较法
B．成本逼近法
C．剩余法
D．收益法   外语学习
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3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（ B ）。   
A．建筑密度
B．容积率
C．利用率
D．有效面积系数