2011年土地估价辅导知识：不同条件下不动产总价值的计算要求及方法

会计考友

1.对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值)。
　　2.对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。具体确定需要参考以下几个步骤：①单位面积的月租金或年租金;②不动产出租水平;③不动产还原利率;④可出租的净面积。
　　例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000平方米，可出租率为85%，则所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为：
　　200×(1-30%) ×12×4000×85%×1/8%=71400(万元)
　　注意事项：
　　A、售价预测要合理：根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价;
　　B、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售;
　　C、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。
　　D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。