2011年实务基础：市场比较法1

会计考友

　　市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )

　　市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
　　选用市场比较法，必须的前提条件是：
　　1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得;
　　2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
　　市场比较法估价步骤为：
　　1、收集交易实例;
　　2、选取可比实例;
　　3、建立价格可比基础;
　　4、进行交易情况修正;
　　5、进行交易日期修正;
　　6、进行区域因素修正;
　　7、进行个别因素修正;
　　8、进行容积率和土地使用年期修正;
　　9、求出比准价格;