2011年实务基础：市场比较法3

会计考友

　　5.2.7 估价期日修正

　　估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：
　　VE=V0×Q/Q0 (15)
　　式中：VE：估价期日宗地价格
　　V0：交易期日宗地价格
　　Q：估价期日地价指数
　　Q0：交易期日地价指数
　　5.2.8 区域因素修正
　　区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
　　区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
　　VE=V0×DP/DE (16)
　　式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格
　　V0：区域因素修正前比较实例价格
　　DP：待估宗地区域因素条件指数
　　DE：比较实例宗地区域因素条件指数
　　5.2.9 个别因素修正
　　个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
　　个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
　　VE=V0×SP/SE (17)
　　式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
　　V0：个别因素修正前比较实例价格
　　SP：待估宗地个别因素条件指数
　　SE：比较实例宗地个别因素条件指数