2011年实务基础：分析整理相关资料1

会计考友

　　分析整理相关资料

　　一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面影响地价等资料。
　　1、一般资料的种类
　　一般资料是来源于待估地产本身以外的社会、经济、政治和环境因素，而对地产价格产生影响。一般资料可区分为主要资料和次要资料，二者又可进一步划分为整体资料和个别资料。
　　主要资料是由估价师本身所收集到的资料。例如估价师可能和许多人面谈，并收集某一特定区域的居住密度、住宅数目、户型、结构等资料。许多机构和专业团体都收集、研究并出版各种资料，但这些研究成果出版发行之后，就成为社会大众可以运用的次要资料。估价师可从政府、专业团体、估价机构取得各种次要资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析报告等。次要资料通常包括大量影响地产价格的因素材料，如预期利率及通货膨胀率将持续高涨、经济发展速度将加快等。估价报告中的一般资料大都取自于这类次要资料。
　　整体资料包括各种总体现象。例如全国、地区或地方性的投资、生产增长或减退、利率、产业政策等。个别资料是关于各个小区域内的资料。例如某城市中某一区域的交通限制、空房率以及已发生的交易案例资料等，都属于个别资料。
　　2.一般资料的用途
　　一般资料主要有以下三种用途：①提供委估宗地的背景材料;②提供可能影响地价的趋势资料，以及各种估价方法中所需的一般数据;③作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础。
　　3.一般资料的分析
　　(1)经济趋势资料。确认并了解各种影响地价的经济趋势，是进行估价分析的先决条件。估价师仅了解经济情况已发生的变化是不够的，必须对其将来变动的可能方向、程度及影响等进行正确判断并科学预测其发展趋势。
　　(2)国际国内经济趋势。在世界经济体系中，某一国家的经济稳定与否，可直接或间接地影响到其他许多国家。例如近年来港澳、台商和外商对我国地产投资猛增，部分原因是因我国地价低廉、政治稳定、经济迅速发展，对投资者具有某种程度的保证作用，另方面原因也是因为其他国家的通货膨胀、经济衰退或政局不稳，对投资者缺乏吸引力。这些因素共同影响了我国土地市场的需求与价格。
　　国内和国际经济指标的基本趋势，如外贸收支、汇率、物价水准、工资水平、利率、经济发展速度等，都是值得参考的资料.
　　国内经济情况可从国民生产总值、国民收入、外贸收支、物午指数、就业状况、地产供应量、投资总额等资料中取得。经济指标的时间序列可显示出长期趋势及其波动，有助于深入分析目前的状况。
　　(3)地方上的经济形势。对于地方性经济形势的分析，通常都集中于人口、就业和收入等趋势。人口的变化、家庭人数及结构、构成社会经济基础的就业类别多少、就业水准及其稳定性、工资水平以及家庭的收入等，都是社区内基本经济力量的指标。
　　对于大部分的估价工作而言，地方上的经济形势以及未来的预测，都是极其重要的项目。地产的价格，受该用途的需求强度的影响，而各类地产的需求，取决于地产市场的人口、收入、以吸收入所代表的购买力。社区内的经济情况，可以决定市场上住宅用地产、办公大楼、零售店面和其他形态的地产价格。
　　(4)法规的影响。一般资料中包括了社会导向以及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影响土地的各项资料，包括城市规划、环境条件、运输系统，以及其他政府政策和社会导向。