2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(15)

会计考友

三、1998年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目：(出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题)
某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米;可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方公里3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为20%，转让费用为开发完成后转让价格的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
(一)审题
审清题目给出的条件和要求。
(二)方法选择与解题思路
方法选择：估价对象为待开发土地，从题目所给条件，应采用剩余法
基本思路：第一步，根据所给条件计算项目总开发价值;第二步，计算开发费用、专业费用、利息、税费、利润等;第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到生地总价;第四步，用生地总价除以土地总面积得到单位地价。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
生地价格=熟地价格–土地开发费–专业费用–利息-转让税费-利润
2、计算步骤
(1)选择计算方法，适用剩余法
(2)计算开发总价值
(3)计算总开发费用
(4)计算专业费用
(5)计算总投资利息，注意计算项目、计算基数与复利时间
(6)计算转让税费，注意计算基数
(7)计算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项目、计算基数
(8)计算生地总价和单位地价
(四)难点与常见错误分析
难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。
由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采用第一种计入地价利息的方法计算，而不必采用第二种地价利息暂不计的方式。
一、简答题:
1、请同学们先思考，最好自己动手做一下，答案将在第八讲公布
某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。