2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(6)

会计考友

辅导内容
1、考题与答题分析
2、应用收益还原法答题辅导(1)
一、土地估价实务近三次考试题型变化分析
1、1998年考试题型
该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。
2、2000年考试题型
在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40分，共80分;二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60分;三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60分。总分值上跟1998年一样，都是200分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。
3、2002年考试题型
取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题，其中，前两小题为简单计算题，各30分，分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40分，计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题，60分，跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题，不过分值降为40分。
4、2004年考试题型分析
2004年考试题型将与2002年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。
二、解答计算题注意事项
1、仔细审题，用对方法;
2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式;
3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路;
4、注意标明单位，并按要求进行单位换算;
5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式;
6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。
三、1998年采用收益还原法计算题解析
题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题(略)
(一)审题
1、浏览题目，构思解题方法
从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些
重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。
(二)草拟出解题适用的公式和基本思路
1、适用公式
特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式;计算土地价格时，必须采用有限年期公式。
2、解题基本思路
第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益
第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益
第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益
第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格
详 细 情 况
一、计算题:
1、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为42年，残值率为10%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
估价：
该宗土地在2004年9月的市场价格(请思考，答案将在第四讲给出)