2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(21)

会计考友

辅导内容：
应用成本逼近法的例题解析
一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目：(出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题)
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，贷款利率为12%，假设土地开发周期为2年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。
(一)审题
明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。
(二)方法选择与解题思路
从题目所给条件，很容易判断出适用成本逼近法。
基本思路：第一步，根据条件计算土地取得费和土地开发费;第二步，计算利息、利润和土地增值收益;第三步，将以上各项相加得到积算价格;第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。
(三)公式与计算步骤
1、基本公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数
2、计算步骤
(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)
土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
(4)计算利息
利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
(6)计算成本地价
成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
(7)土地积算价格
积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
(8)计算50年期地价
50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
(四)难点与常见问题分析
利息、利润计算基数及计息期的确定，年期修正(以利息率替代土地还原率)。