2011土地估价师：土地估价实务课件与作业(12)

会计考友

二、2000年应用市场比较法计算题解析
题目略(出自2000年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第3小题)
(一)审题
1、明确题目要求。
两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。
2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。
3、明确比较基准，以待沽宗地为基准。
(二)方法选择与解题思路
1、方法选择
根据题目提供的资料，适用市场比较法。
2、解题思路
第一步：根据地价增长情况编制地价指数表
第二步：计算土地使用权年期修正指数
公式为：年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地还原率，M—待沽宗地使用权年限N—比较案例宗地使用权年限
第三步：根据所确定的各因素条件指数，分别对5个交易案例进行因素修正，得到5个比准价格
第四步：采用适当方法处理这5个比准价格，得出待沽宗地单位面积价格
(三)公式与计算步骤
1、适用公式(同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正)
2、计算步骤
(1)选择计算方法
(2)编制该城市住宅地价指数表(每月增长1个百分点，非递增)
(3)计算土地使用权年期修正指数
土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方法：
第一种，以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为基值100。
50年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二种，以无限年期住宅用地价格指数为100。
N年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)N]
(4)确定容积率修正系数
(5)确定区域因素和个别因素条件指数，注意比较基准
(6)比较修正各交易案例价格
(7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格
(四)解题过程中应注意问题
1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。
2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。
3、计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间比较关系的说明。
4、在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。
5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。